T.C. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu
Esas: 2019/425
Karar: 2022/729
K.T.: 24.05.2022
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
1. Taraflar arasındaki “tapu iptali ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Gaziosmanpaşa 3. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın … bakımından husumet nedeniyle diğer davalı Fen Bilimleri Eğitim Yayıncılık ve Turizm A.Ş. bakımından ise esastan reddine ilişkin olarak verilen karar davacı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay 1. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili 18.05.2005 tarihli dava dilekçesinde; müvekkilinin maliki bulunduğu İstanbul ili, Çatalca ilçesi, Balabanburnu Mahallesi, 405 parsel sayılı taşınmazın sahte imzalı vekâletname ile 10.06.2004 tarihinde davalı …’na, hemen akabinde 15.07.2004 tarihinde ise diğer davalı şirkete satıldığını, satışa dayanak vekâletnamenin İstanbul 33. Noterliğince 02.06.2004 tarih ve 6571 yevmiye sayısı ile tasdik ve tanzim edildiğini, vekâletname üzerindeki imzanın davacıya ait olmadığını, vekil olarak dava dışı …’in gösterildiği, ayrıca el yazısı ile çıkıntı yapılarak Bülent Piriştine isimli kişinin de vekil olarak eklendiğini, Çatalca Tapu Müdürlüğünde sahte vekâletname ile devir işlemini bu kişinin yaptığını, taşınmazın kısa aralıklarla ve düşük bedellerle el değiştirmesinin ilk alıcı ile son alıcının birlikte ve kötü niyetli hareket ettiklerini düşündürdüğünü, yapılan devirlerin baştan itibaren geçersiz olduğunu ileri sürerek, tapu iptali ve tescil isteğinde bulunmuştur.
Davalılar Cevabı:
5. Davalı Fen Bilimleri Eğitim Yayıncılık ve Turizm A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; müvekkili şirketin taşınmazı satın alarak adına tescil ettirdiğini, satın almadan önceki aşamada gerçekleşen sahtecilik olayının dava dilekçesi ile öğrenildiğini, şirketin 31.12.2007 tarihinde Beşiktaş’ta ticari faaliyetine başlayarak dershane işletmeciliği yaptığını, ortaokul öğrencilerini lise sınavlarına, lise öğrencilerini ise üniversite sınavlarına hazırladığını, şirketin dershane ortamında öğrencilere verilen teorik bilgileri uygulamalı olarak öğretmek amacıyla dava konusu taşınmazın bulunduğu yerdeki bir çok taşınmazı çeşitli tarihlerde satın aldığını, taşınmaz alımı ve üzerinde eğitim uygulama merkezi yapılması konusundaki kararın 20 Temmuz 2001 tarihli Türkiye Ticaret Sicil Gazetesinde ilan edildiğini, daha önce inşa edilen eğitim ve uygulama alanının İSKİ tarafından su toplama havzasında olması nedeniyle yıkıldığını, bu durumun Balaban Köyü sakinleri tarafından bilindiğini, köy sakinlerinin …’na şirket telefon numarasını vermesi üzerine görüşme yapıldığını ve şirketin taşınmazı tapuda gösterilen değerinin üzerinde bir fiyatla satın aldığını, tapu kaydına iyi niyetle güvenerek iktisapta bulunan üçüncü kişi olduğunu, tarihler arasındaki yakınlığın tesadüften ibaret olduğu gibi kötü niyetin bir göstergesi de sayılamayacağını, diğer davalı ile taşınmazın satın alınması sırasında yapılan görüşmeler dışında tanışıklarının olmadığını, ilk alıcı ile son alıcının birlikte hareket ettikleri iddiasının asılsız olduğu gibi ciddi ve prestijli bir şirket olan müvekkilinin bu türlü yollara tevessül etmeyeceğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.
6. Davalı …; usulüne uygun tebligat yapılmasına karşın davaya cevap vermemiştir.
İlk Derece Mahkemesi Kararı:
7. Gaziosmanpaşa 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 30.10.2014 tarihli ve 2009/323 E., 2014/392 K. sayılı kararı ile; toplanan deliller, dinlenen tanık beyanları ile tüm dosya kapsamına göre davalı şirketin kötü niyetli olduğunun ispat edilemediği gerekçesiyle davalı … hakkındaki davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle, kayıt maliki olan şirket hakkındaki davanın ise esastan reddine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
8. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz isteminde bulunmuştur.
9. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 26.10.2017 tarihli ve 2015/2922 E., 2017/5841 K. sayılı kararı ile;
“…Çekişme konusu 405 parsel sayılı taşınmaz davacıya ait iken Adli Tıp kurumundan alınan raporla sahteliği saptanan vekâletname kullanılmak sureti ile 10.06.2004 tarihinde davalı …’a, Cevat tarafından da 15.07.2004 tarihinde 15.000 TL bedelle davalı şirkete temlik edildiği kayden sabittir. Sahtecilik nedeni ile ilk el Cevat’a yapılan temlikin geçersiz olduğu kuşkusuzdur. Bu durumda son malik Fen bilimleri Yayıncılık ve Turizm A.Ş nin iyiniyetli olup olmadığı hususu üzerinde durulması gerekmektedir. Son malik Fen Bilimleri Yayıncılık ve Turizm A.Ş nin satış bedeli olarak 25.08.2004 tarihli çek ile 80.000 TL,02.09.2004 tarihli çekle 30.000 TL ve 10.10.2004 tarihli çek ile 10.000 TL ödediğine ilişkin belge sunduğu, kalan bedeli elden ödediğini savunduğu anlaşılmaktadır. Temlik tarihi itibari ile taşınmazın saptanan gerçek bedel ise 314.055.50 TL’dir. Davalı şirketin basiretli bir tacir gibi davransa idi 314.055.50 TL lik taşınmazı 120.000 TL gibi bir bedelle almaması gerektiği açıktır. Öte yandan düşük bedel yanında sık aralıklarla yapılan satışların da kuşku doğurmakta olduğu açıktır. Her ne kadar davalı şirket kalan bedeli elden ödediğini savunmuşsa da savunmasını kanıtlar nitelikte bir belge ibraz edememiştir.
Toplanan deliller birlikte değerlendirildiğinde davalı şirketin iyiniyetli olduğundan, dolayısı ile Türk Medeni Kanunu 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanacağından söz edilemez.
Hal böyle olunca; davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu şekilde karar verilmesi doğru değildir…” gerekçesi ile karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
10. Gaziosmanpaşa 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 18.01.2019 tarihli ve 2018/183 E., 2019/14 K. sayılı kararı ile; önceki karar gerekçesi tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
11. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
12. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davacının maliki olduğu 405 parsel sayılı taşınmazın sahte vekâletname kullanılarak 10.06.2004 tarihinde davalı …’na, adı geçen davalı tarafından da 15.07.2004 tarihinde diğer davalı Fen Bilimleri Eğitim Yayıncılık ve Turizm A.Ş.’ye satış suretiyle temlik edildiği somut olayda, dosya kapsamı ve toplanan delillere göre kayıt maliki olan davalı şirketin kötü niyetle iktisapta bulunduğunun davacı tarafça ispat edilip edilemediği, bu bağlamda 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1023. maddesi uyarınca kazanımının korunmasının mümkün olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
13. Dava, sahtecilik hukuksal nedenine dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
14. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1021. maddesine göre kurulması kanunen tescile tâbi aynî haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz. Kanun’un 1022/1. maddesine göre de aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır. Bu hükümlerden anlaşılacağı üzere aynî hakların doğumu, devri, muhtevalarının değiştirilmesi ve ortadan kalkması kural olarak tapu siciline tescil şartına bağlanmış olup, tescil kurucu bir nitelik taşımaktadır.
15. Aynî haklar tescil ile doğmakla birlikte tapu kayıtlarının oluşumunda “illilik”, diğer bir anlatımla “sebebe bağlılık” prensibi esas alındığından, tescilin kendisinden beklenen hukukî sonucu doğurabilmesi için geçerli ve haklı bir sebebe dayanması gerekmektedir. Bu bakımdan tescil, hukukî sebebe bağlı bir tasarruf işlemidir. Tescilin geçerli bir hukukî sebebe dayanmaması, aynî hakkın doğumunda ve kazanılmasında kurucu unsur niteliğinde olan tescil işlemini temelde sakat hâle getirir.
16. Bu husus TMK’nın 1024. maddesinin ikinci fıkrasında “Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur” şeklinde açıklanmıştır. Yasa maddesindeki bu tanımdan anlaşılacağı gibi gerçek hak durumuna uymayan tescil, yolsuz tescildir. Bu yolsuz tescil durumu, tescilin kurucu unsurlarından biri veya bir kaçının eksik olması nedeniyle başlangıçtan itibaren söz konusu olabileceği gibi sakat bir terkin veya tadil yüzünden sonradan da oluşabilir. Tescilin dayanağını oluşturan hukukî sebep ise genellikle bir aynî hakkın tescili ya da kaldırılması için ilgilisine hak ve mükellefiyet tanıyan satım, bağış, trampa, miras taksim sözleşmesi, ölünceye kadar bakma akdi gibi hukukî bir işlem olabileceği gibi miras, mahkeme kararı veya kamulaştırma gibi bir sebep de olabilir. Belirtilmelidir ki yolsuz tescil bir üst kavramdır. Yolsuzluk, tescil talebinde bulunan kişinin fiil ehliyetine veya tasarruf yetkisine sahip bulunmaması, tescile dayanak teşkil eden işlemin (satış, bağış vb.) şekil, irade sakatlığı, sahte vekâletnameyle veya vekâletnamede belirtilen yetkilerin aşılması suretiyle gerçekleştirilmesi, aynı taşınmaza ait birden çok tapu kaydı bulunması (çifte tapu kaydı) ya da tapu ve kadastro memurlarının kasıtlı davranışları veya hataya düşmeleri gibi çeşitli sebeplerden kaynaklanabilir. Tescilin yolsuz olması hâlinde, tescil işlemi gerçek hak sahipliğini ve hakkın kapsamını göstermez. Bu tür bir tescil yolsuzluğu nedeniyle hiçbir hüküm ve sonuç doğurmaz, diğer bir anlatımla geçerli bir sebebe dayanmayan tescil veya terkin işlemi taşınmaz üzerindeki aynî hakkın durumunu etkilemez ve böyle bir durumda gerçek hak sahipliğinde herhangi bir değişiklik meydana gelmez. Ancak, tapu sicilindeki bir kaydın gerçek hak durumunu yansıtmayıp, sadece şekli bir değer taşıması hâlinde, tapu sicilinin kendisinden beklenen fonksiyonu yerine getirmesi imkânı ortadan kalkar.
17. Bu nedenle aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse, TMK’nın 1025. maddesine göre tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. Uygulamada ise bu davaya, eldeki davada olduğu gibi tapu iptali ve tescil davası denilmektedir.
18. Diğer yandan TMK’nın 7. maddesine göre resmî sicil ve senetler, belgeledikleri olguların doğruluğuna kanıt oluşturur. Kanun bu hükmü ile resmî sicil ve senetlerin doğruyu yansıttığı konusunda bir karine kabul etmiştir. Resmî sicil, kanunun alenileşmesini istediği bazı hukukî ilişki ve durumları kaydetmek için yetkili memurlar tarafından kanunda öngörülen şekilde tutulan ve ilgili kişilerin bilgi edinmelerini sağlayan kayıtlardır. Resmî senetler ise kanun veya tarafların iradesiyle resmî şekle bağlanan, resmî görevli kişilerin kanunda belirtilen şekle uygun olarak düzenledikleri senetlerdir. Resmî senetleri düzenleme yetkisi kural olarak, noterlerdedir (1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 60, 82, 84 vd.). Ancak, taşınmazlarla ilgili resmî senet ve işlemleri düzenleme yetkisi kanun ile tapu müdürlerine verilmiştir.
19. Tapu sicili, Devletin sorumluluğu altında, tescil ve açıklık ilkelerine göre taşınmazlar ile üzerindeki hakların durumlarını göstermek, bunların tesisini, intikal ve devirlerini sağlamak üzere tutulan resmî sicildir. TMK’nın 997 ve devamı maddelerinde düzenlenen tapu sicili, tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğü ile bunları tamamlayan yevmiye defteri ve belgeler ile plânlardan oluşur. Tapu sicili; ana ve yardımcı sicillerden oluşan ve çeşitli defter ve belgeleri kapsayan bir bütündür.
20. Tescil ise tapu kütüğünde aynî hakka ilişkin kaydı ifade eden teknik bir terimdir. Tescil, tasarrufa konu olan taşınmaz malikinin yazılı beyanı üzerine yapılır (TMK m. 1013/1). Talep (başvuru) ilkesi gereğince, sınırlı olarak sayılan istisnalar dışında, hak sahibinin veya yetkili temsilcisinin başvurusu olmadan tapu sicili üzerinde herhangi bir işlem yapılamaz. Aksi takdirde bu işlem geçersiz olur ve hukuken bir sonuç doğurmaz. Bu husus, Tapu Sicili Tüzüğünün 16/1. maddesinde yer alan “Kanunlarda veya Tüzükte belirlenen istisnalar dışında, yazılı istem olmadıkça tapu sicili üzerinde işlem yapılamaz” şeklindeki hüküm ile de açıkça dile getirilmiştir.
21. Ayrıca tapu sicilinde bir tescilin yapılabilmesi için tescil talebinde bulunan kişinin bu yönde yetkisi bulunduğunu ve hukukî sebebin geçerli olduğunu belgelendirmesi gerekir. Çünkü, TMK’nın 1015. maddesi “Tescil, terkin ve değişiklik gibi tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi, istemde bulunanın, tasarruf yetkisini ve hukukî sebebi belgelemiş olmasına bağlıdır.
İstemde bulunan kimse, kendisinin, sicilde hak sahibi görünen kişi veya bu kişinin temsilcisi olduğunu ispat etmek suretiyle tasarruf yetkisini belgelemiş olur.
Hukukî sebebin belgelenmesi, bu sebebin geçerliliği için gerekli şekle uyulduğunun ispatı suretiyle olur” hükmünü taşımaktadır.
22. Bu kapsamda tescil için tapu müdürlüğüne başvuran kişinin gerçekten hak sahibi olup olmadığının hangi belgeler esas alınarak tespit edileceği ise Tapu Sicili Tüzüğünün 18. maddesinde düzenlenmiş ve istemin, müdür veya görevlendireceği tapu görevlisi tarafından incelenerek hak sahibi tarafından yapılıp yapılmadığının belirleneceği öngörülmüştür. Maddenin 2. fıkrasında yer alan “İstemde bulunan hak sahibi gerçek kişi ise, Türkiye Cumhuriyeti kimlik numaralı nüfus cüzdanı istenir, ibraz edilen kimlik bilgileri ile tescile esas belgelerde yer alan nüfus bilgileri karşılaştırılarak istemde bulunan ile hak sahibinin aynı kişi olup olmadığı tespit edilir” hükmü ile gerçek kişiler bakımından istemde bulunan kişinin gerçek hak sahibi olup olmadığının tespitine ilişkin yöntem düzenlenmiş, vekil tarafından yapılacak işlemler bakımından ise 4. fıkrasında “İstem vekâleten yapılmışsa, vekilden 18/1/1972 tarih ve 1512 sayılı Noterlik Kanununa göre düzenlenmiş ve istem konusu işleri yapmaya yetkili olduğunu içerir vekâletname istenir. Tapu işlemi için düzenlenecek vekâletnamelerde, vekâlet verenin imzasının bulunması zorunludur. Vekil, tevkil yetkisine dayalı olarak bir başkasını vekil tayin etmiş ise, dayanağı olan vekâletname de aranır. Vekilin kimliği belirlendikten sonra, tapu sicilindeki hak sahibi ile vekâletnamedeki vekâlet verenin kimliği ikinci fıkra hükmüne göre karşılaştırılır” hükmüne yer verilmiştir.
23. Kısaca değinilen bu hükümlere göre somut olaya gelindiğinde; davacı …’ye ait olan 405 parsel sayılı taşınmaz tapuda onun adına vekâleten işlem yapan dava dışı Bülent Piriştine tarafından 10.06.2004 tarihinde 10.000.000.000ETL bedel karşılığında davalı …’na satış suretiyle temlik edilmiş, adı geçen davalı tarafından da 13.07.2004 tarihinde diğer davalı Fen Bilimleri Eğitim Yayıncılık ve Turizm A.Ş’ye 15.000.000.000ETL (15.000TL) bedelle satılmıştır. Ne var ki, İstanbul 33. Noterliğince düzenlenen 02.06.2004 tarih ve 06571 yevmiye numaralı vekâletnamede davacının imzası bulunmamaktadır. Adli Tıp Kurumu Fizik İhtisas Dairesinin 16.12.2005 tarihli raporu ile çekişme konusu taşınmazın ilk el …’na satışına esas alınan vekâletnamedeki imzanın tapu kayıt maliki …’ye ait olmadığı saptanmıştır. Sahteliği sabit olan bu vekâletname kullanılarak davalı …’na yapılan temlik, kurucu unsurundaki sakatlık nedeniyle baştan beri geçersizdir ve tescil hükümlerini doğurmaz, yapılan tescile rağmen aynî hakkın kazanılması söz konusu olmaz. Tapu sicilinin temel fonksiyonu, taşınmazlar üzerindeki gerçek hukukî durumu tam ve doğru bir şekilde aksettirerek hak ve işlem güvenliğini sağlamak olmasına karşın … adına yapılan tescil taşınmaz üzerindeki aynî hakkı gerçeğe uygun şekilde yansıtmadığından, böylesi durumlarda somut olaydaki gibi hak sahibi olmayan bir kimseden aynî hak kazanan kişinin, gerçek hak sahibi karşısında korunup korunmayacağı sorunu ortaya çıkmaktadır. Nitekim direnmeye konu uyuşmazlık da taşınmazı bu kişiden devralan diğer davalı şirketin iyi niyetle iktisapta bulunup bulunmadığı, dolayısıyla TMK’nın 1023. maddesinde ifadesini bulan tapu siciline güven ilkesi kapsamında iktisabının korunup korunmayacağı noktasında toplanmaktadır.
24. Yukarıda açıklandığı gibi tapu sicili, TMK’nın 7. maddesi uyarınca içeriğinin doğruluğu karine olarak kabul edilen bir resmî sicildir. Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur.
25. Hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları, satın aldıkları şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu kapsamda TMK’nın 3. maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 989, tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.
26. Yolsuz tescilin üçüncü kişiler bakımından doğuracağı sonuçlar iyi niyetli olup olmadıkları esas alınarak düzenlenmiş ve “İyiniyetli üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1023. maddesinde; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” hükmü öngörülmüştür. Anılan bu maddeye göre, tapu sicilinde ismi geçen kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendisinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen gerçek malik olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi mümkün olmayan kişinin iktisabı korunur.
27. Öte yandan aynı Kanun’un “İyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1024. maddesi ise; “Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.
Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.
Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir” hükmünü içermekte olup, bu madde ile de iyi niyetli olmayan kimsenin iktisabının korunmayacağına vurgu yapılmıştır. TMK’nın 1023. maddesi iyi niyetle mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımını korurken; tamamlayıcı madde niteliğinde bulunan 1024. madde ile de iyi niyetli olmayan üçüncü şahısların kazanımı hükümsüz sayılmıştır.
28. Görüldüğü üzere, tapuda taşınmazla ilgili kayıtlara ilişkin olarak “tapu siciline güven ilkesi” benimsenmiştir. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hâllerde manevi büyük değer taşıyan aynî hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır. Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyi niyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.
29. Tapu siciline güven ilkesi, gerçek hak sahipliğine dayanmayan bir tescile (yolsuz tescile) dayanılarak iyi niyetle kazanılan aynî hakkın geçerli olarak hükümlerini doğurması demektir. İyi niyet hakkın doğumunda temel unsurlardan biri olduğundan tapu siciline inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kişi aleyhine açılan davalarda iyi niyet veya kötü niyet olgusunun ispatı büyük bir önem taşımaktadır. Genel hüküm niteliğindeki TMK’nın 3. maddesi uyarınca kanunun iyi niyete hukukî bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyi niyetin varlığıdır. Uyuşmazlığın dayanağını oluşturan TMK’nın 1023. maddesi de bu genel hükümde bahsi geçen; kanunun, iyi niyete hukukî sonuç bağladığı durumlardan biridir. Dolaysıyla iyi niyetin varlığı kanun tarafından öngörülen bir karine olduğundan, tapu siciline güvenerek iyi niyetle hak kazandığını savunan kişi aleyhine açılan bu tür davalarda, davalının iyi niyetli olmadığını iddia eden davacının bunu ispat etmesi gerekmektedir. İspat yükü, üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu ileri süren tarafa ait olmakla birlikte kötü niyet iddiasının hukukî niteliği uyarınca ispat edilmesi çoğu zaman zordur. Bu nedenle uygulamada üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu ileri süren davacının bazı fiili karinelerden yararlanabileceği kabul edilmiştir. Yargıtay kararlarında taşınmazın çok sık aralıklarla el değiştirmesi ya da rayiç değerinin çok altındaki bir fiyatla satın alınması gibi durumlar, fiili birer karine olarak kabul edilmektedir.
30. Ayrıca bu konu hakkında, 14.02.1951 tarihli ve 1949/17 E., 1951/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında; “…Vakıa ve karinelerden olayda kanunen iyi niyet iddiasında bulunmayacak durumu belirmiş olan kimsenin kötü niyetinin diğer tarafa ispat ettirilmesine sebep ve vecih kalmayacağından dava hakkının doğumunu sağlayan ve bertaraf eden iyi veya kötü niyetin bu durumda mahkemece re’sen nazara alınabileceğine…”, 08.11.1991 tarihli ve 1990/4 E., 1991/3 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında ise; “…Tapuda kayıtlı bulunan bir taşınmaz malı iktisap eden kimseye karşı TMK.nun 931. maddesinde öngörülen iyi niyet kurallarına aykırılık nedeniyle açılan tapu iptali davalarında, dava açma iradesinin iktisabın kötü niyete dayalı olduğu iddiasını da taşıdığına, kaldı ki öyle olmasa bile buradaki kötü niyet iddiasının hukukî mahiyeti itibariyle itiraz niteliğinde bulunduğu ve bu nedenle de yargılama sona erinceye kadar iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına tabi olmadan her zaman ileri sürülebileceğine…” karar verilmiştir.
31. 14.02.1951 tarihli ve 1949/17 E., 1951/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile kabul edilen kötü niyet iddiasının mahkemece kendiliğinden (re’sen) nazara alınabileceği ilkesi 08.11.1991 tarihli ve 1990/4 E., 1991/3 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da benimsenerek; kötü niyet iddiasının def’i değil itiraz olduğu, iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece re’sen nazara alınacağı kabul edilmiş, bilimsel görüşler de aynı doğrultuda gelişmiştir.
32. Üçüncü şahsın iyi niyetli olup olmadığı ve satışın kötü niyete dayandığının hangi hâllerde bilinmesi gerektiği araştırılırken kesin bir ölçü koymak mümkün değil ise de, genel bazı kriterlerle önemli özel durumların araştırılması gerekir. Genel kriter olarak, davalının dayandığı tescilin kötü niyetli olduğunu ve taraflar arasındaki uyuşmazlığın genel hayat tecrübelerine ve hayatın doğal akışına göre bilip bilmediği veya normal görünüşlü bir insanın sarf etmesi gereken dikkati sarf etseydi yolsuzluğu ve uyuşmazlığı bilecek durumda olup olmadığı araştırılmalıdır.
33. Tüm bu açıklamalara göre somut olay değerlendirildiğinde; dava konusu taşınmaz davalı … adına tescil edildikten çok kısa bir süre sonra davalı şirkete satılmış olup, tapu kaydında satış bedeli 15.000TL olarak gösterilmiştir. Konusunda uzman bilirkişiler tarafından hazırlanan raporda ise taşınmazın temlik tarihi itibariyle gerçek bedeli 314.055.50TL olarak belirlenmiştir. Son malik Fen Bilimleri Eğitim Yayıncılık ve Turizm A.Ş., tapuda gösterilen bedelin üzerindeki bir fiyatla taşınmazın satın alındığını ve satış bedeli olarak 25.08.2004 tarihli çekle 80.000TL, 02.09.2004 tarihli çekle 30.000TL ve 10.10.2004 tarihli çekle de 10.000TL ödediğini belirterek buna ilişkin belge sunmuş, kalan bedelin ise elden ödediğini savunmuştur. Şirketin yetkili temsilcisi olan ve sahtecilik olayı nedeniyle hakkında ceza davası açılan Nazmi Arıkan ifadelerinde taşınmazı 200.000TL bedelle satın aldığını beyan etmesine karşın, kalan bedelin elden ödendiği savunmasını ispat edecek nitelikte bir belge dosyaya sunulmamıştır. Basiretli bir tacir gibi davranma yükümlülüğü bulunan ve aynı mevkiden daha önceki yıllarda çok sayıda taşınmaz satın alan davalı şirketin 200.000TL bedelin tamamı ödenmiş olsa dahi çekişme konusu taşınmazı rayiç değerinin çok altındaki bir bedelle devraldığı sabittir. Kaldı ki ceza yargılamasında şirket temsilcisi Nazmi Arıkan, satıcı … ile ilk görüşmesinde taşınmazın 450.000USD değerinde olduğunu ancak 450.000TL’ye satabileceğini söylediğini, kendisinin de tarlanın bu kadar etmeyeceğini belirttiğini ve anlaşamadıklarını, …’nun bir hafta on gün kadar sonra tekrar arayarak görüşmek istediğini, bunun üzerine yörede araştırma yaptığını, tapu müdürü ile bizzat görüştüğünü ve tapu kaydının çıkarıldığını, …’nun taşınmazı satın aldıktan kısa bir süre sonra satmak istemesinin ileride problem yaratacağını düşünerek bu durumdan kuşkulandığını, tapu müdürünün de ilgili noterliği arayarak vekâletnamenin doğru olup olmadığını sorduğunu ve doğru olduğunu öğrendikten sonra taşınmazı satın aldığını ifade etmiş, bu arada taşınmazın yerini tahminen anladığını ve gidip görmediğini de açıkça dile getirmiştir. Soruşturma sırasında 18.07.2005 tarihinde ifadesi alınan davalı … ise tarlayı 130.000TL’ye Bülent Piriştine’den satın aldığını ve yaptığı görüşmeler sonucunda aldığı bedel üzerinden Nazmi Arıkan’a sattığını beyan ederek, satış bedeli konusunda davalı şirketin ödediğini ileri sürdüğü fiyattan farklı bir bedel dile getirmiştir.
34. Olayların tüm bu gelişimi yanında özellikle taşınmazı hiç görmeden satın aldığını kabul eden davalı şirket yetkilisinin sergilediği tutumun hayatın olağan akışına uygun olduğunu söyleme imkânı bulunmamaktadır. Oldukça değerli bir taşınmazın ticari amaçla kullanmak amacıyla satın alınmasına karşın gezilip görülmemesi hayatın olağan akışına uygun düşmediği gibi bizzat tapu kaydını inceleyip çok kısa aralıkla devir yapılması nedeniyle yetkili Nazmi Arıkan’ın kuşkulandığı, hatta önceki devrin vekâletname ile yapıldığını öğrendiği ve vekâletnamenin sıhhatini araştırdığı anlaşılmaktadır. Belirtmek gerekir ki, durumun gereklerine göre kendinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyi niyet iddiasında bulunamaz. Bir kişinin kendinden beklenen özeni gösterip göstermediği ise normal bir insanın hayatın olağan akışı içerisinde sergilediği davranış biçimi dikkate alınarak belirlenir. Gerçekten de kanun koyucunun iyi niyeti koruyarak gerçek hak sahibinin hakkını feda ettiği bu hâlde iyi niyetin objektif olarak mevcut olması gerekir. Buna göre makul bir insanın göstereceği özenle herkesçe bilinebilecek bir gerçeği görmeyen ve tedbirli bir insanın şüphelenebileceği bir durumu dikkate almayarak ihmalkâr davranan kişi iyi niyetli sayılamaz. Yargıtay kararlarında değinilip benimsendiği üzere, taşınmazın çok kısa bir süre içinde ve oldukça düşük bir bedelle el değiştirmesi işlemlerinin kuşkulu hareket olarak değerlendirilmesi ve davalı yönünden şüphe doğuran bir durum olarak ele alınması gerekmektedir. Belirtmek gerekir ki, tapu kütüğündeki kayıtların yolsuz olduğuna dair gerekçesiz soyut bir iddia iyi niyet karinesini ortadan kaldırmaz ise de iyi niyet karinesine dayanan ve durumdan şüphelenen kişinin de kuşkuya yer vermeyecek şekilde ciddi bir araştırma yapmadan özen yükümlülüğünü yerine getirdiği söylenemez. Çünkü, güven ilkesinden sadece iyi niyetli olduğu kesin olan kişiler yararlanabilir. Somut olayda ise basiretli bir tacir gibi davranması gereken davalı şirket yetkilisi, durumdan kuşku duyduğu hâlde yeterli incelemeyi yapmamış, taşınmazı çok kısa bir süre sonra değerinin çok altındaki bir bedelle satın almıştır.
35. Dosya kapsamı ve bütün bu açıklamalar karşısında, Hukuk Genel Kurulu çoğunluğu tarafından davalı kayıt malikinin taşınmazı iktisap ederken durumun gereklerine göre üzerine düşen özeni göstermediği, dolayısıyla TMK’nın 1024. maddesine göre yolsuz tescili bilen ya da bilmesi gereken kişi konumunda olduğu ve aynı Kanun’un 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı sonucuna varılmıştır.
36. Hukuk Genel Kurulundaki görüşmeler sırasında; davalı şirketin uzun süredir aynı bölgeden çok sayıda taşınmaz satın aldığının dosyada mevcut tapu kayıtlarından anlaşıldığı, çekişme konusu taşınmazı da tapu kütüğünde malik gözüken kişiden satın alıp karşılığında çekler düzenleyerek bedel ödediği, satın aldıktan sonra çeşitli tadilatlar yaparak taşınmazı benimseyip bir kısım eğitim faaliyetlerinde kullandığı, yapılan keşif sırasında taşınmazın tadilat sonrası durumunun görülerek bedel tespiti yapıldığı, böyle olunca bilirkişi raporunun taşınmazın gerçek değerini yansıttığının kabul edilemeyeceği, devir aralığı kısa olsa dahi çok sayıda yapılmış temlik durumunun bulunmadığı, davalı şirketin taşınmazı kendisine satan … ya da sahteciliği gerçekleştiren diğer kişilerle satış öncesinde bir irtibat veya işbirliği içerisinde bulunduğu konusunda dosyada delil olmadığı, kaldı ki başka kişilerle birlikte davalı şirket yetkilisi Nazmi Arıkan hakkında tüzel kişileri aracı kılmak suretiyle dolandırıcılık suçundan dolayı Bakırköy 3. Ağır Ceza Mahkemesinde dava açılmış ise de mahkemece tapu senedine bağlı olarak taşınmaz satın aldığı ve suç işlediğine dair delil bulunmadığı gerekçesiyle beraatine karar verildiği, sonuç olarak davacı tarafın son kayıt maliki olan davalı şirketin kötü niyetle iktisapta bulunduğunu ispat edemediği, yerel mahkemece bu gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi isabetli olduğundan direnme kararının onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.
37. Hâl böyle olunca; yerel mahkemece Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
38. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında açıklanan nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanun’un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 24.05.2022 tarihinde yapılan ikinci görüşmede oy çokluğu ile karar verildi.
Bize WhatsApp'tan ulaşın