Evimi, Arsamı, Dükkanımı, Tarlamı Başkası Kullanıyor: Ne Yapabilirim?

Tapusu size ait olan bir evde başka biri oturuyorsa, arsanızı izinsiz kullanıyorsa veya taşınmazınızdan yararlanmanız başka bir kişi tarafından engelleniyorsa ne yapabilirsiniz?

Bir taşınmazın sahibi olmak, o taşınmazı kullanma, ondan yararlanma ve başkalarının haksız müdahalesini engelleme hakkını da beraberinde getirir. Ancak uygulamada taşınmaz sahipleri zaman zaman evlerinin, arsalarının, tarlalarının veya işyerlerinin başka kişiler tarafından izinsiz kullanıldığını görebilmektedir.Örneğin;

• Tapusu size ait olan evde başka biri oturuyor olabilir.
• Eski kiracınız taşınmazı boşaltmış olmasına rağmen anahtarı teslim etmiyor ve taşınmazı kullanmaya devam ediyor olabilir.
• Size ait arsaya komşunuz tarafından yapı yapılmış olabilir.
• Bir yakınınız veya başka bir paydaş, ortak taşınmazın tamamını tek başına kullanıyor olabilir.
• Taşınmazınıza girmeniz veya taşınmazdan yararlanmanız başka bir kişi tarafından engelleniyor olabilir.

Peki böyle bir durumda ne yapılabilir?

Somut olayın özelliklerine göre başvurulabilecek hukuki yollardan biri el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davasıdır.

El Atmanın Önlenmesi Davası Nedir?

El atmanın önlenmesi davası, bir kişinin sahip olduğu taşınmaz üzerindeki hakkına yönelik haksız müdahalenin sona erdirilmesini sağlamak amacıyla açılan davadır.

Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesi uyarınca malik, hukuk düzeninin sınırları içerisinde malını dilediği gibi kullanma, ondan yararlanma ve üzerinde tasarruf etme yetkisine sahiptir. Malik, malına yönelik haksız el atmanın önlenmesini de dava yoluyla isteyebilir.

Bu nedenle örneğin “Evimin tapusu benim üzerime ama başka biri evimde oturuyor, ne yapabilirim?” sorusunun cevabı, olayın özelliklerine göre el atmanın önlenmesi ve bunun yanında ecrimisil gibi taleplerin değerlendirilmesini gerektirebilir.

Burada önemli olan, taşınmazın yalnızca kimin adına kayıtlı olduğu değil, karşı tarafın taşınmazı hangi hukuki gerekçeyle kullandığı ve bu kullanım hakkının devam edip etmediğidir.

Tapusu Bana Ait Evde Başkası Oturuyor, Ne Yapabilirim?

Taşınmazın maliki sizseniz ancak başka bir kişi taşınmazınızı kullanıyorsa, öncelikle bu kişinin taşınmazı kullanmasına ilişkin geçerli bir hakkının bulunup bulunmadığının belirlenmesi gerekir. Örneğin;

• Geçerli bir kira sözleşmesi bulunuyorsa,
• İntifa veya oturma hakkı varsa,
• Taşınmazın kullanımına ilişkin başka bir sözleşme mevcutsa, uygulanacak hukuki yol farklı olabilir.

Buna karşılık kişinin taşınmazı kullanmasını sağlayan herhangi bir hukuki hakkı bulunmuyor ve taşınmaz üzerindeki müdahale devam ediyorsa, el atmanın önlenmesi davası gündeme gelebilir.

Bu nedenle “Tapu benim üzerime, o halde kişiyi hemen çıkarabilir miyim?” sorusunun cevabı her olayda aynı değildir. Taşınmazın nasıl kullanıldığı ve karşı tarafın kullanımının hukuki dayanağı olup olmadığı incelenmelidir.

Evimden Çıkmayan Kişiye Karşı El Atmanın Önlenmesi Davası Açabilir miyim?

Bu sorunun cevabı, kişinin taşınmazda hangi sıfatla bulunduğuna göre değişir. Örneğin kiracının kira ilişkisi devam ederken yalnızca malik olduğunuz için el atmanın önlenmesi davasıyla taşınmazdan çıkarılmasını istemek mümkün olmayabilir. Kira sözleşmesinin sona ermesi, tahliye şartlarının oluşması ve uygulanacak özel tahliye hükümleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Ancak taşınmazı kullanmaya devam eden kişinin geçerli bir kullanım hakkı bulunmuyorsa, haksız müdahalenin sona erdirilmesi için el atmanın önlenmesi davası gündeme gelebilir. Bu nedenle “Evimden çıkmıyor” şeklindeki bir uyuşmazlıkta doğrudan dava türü belirlemek yerine, öncelikle kişinin taşınmazı hangi hukuki ilişkiye dayanarak kullandığının tespit edilmesi gerekir.

Arsamı veya Tarlamı Başkası Kullanıyor, Ne Yapabilirim?

Taşınmazınızın başka biri tarafından izinsiz kullanılması yalnızca evler açısından söz konusu değildir.Örneğin; “Arsamı komşum kullanıyor.”, “Tarlamın bir bölümünü başka biri ekiyor.”, “Arazime başkası araç park ediyor.”, “Komşum benim arsama taşmış.” gibi durumlarda da taşınmaz üzerindeki müdahalenin niteliğine göre hukuki yollara başvurulabilir.

Müdahalenin devam ettiği durumlarda el atmanın önlenmesi talep edilebilir. Ayrıca haksız kullanım nedeniyle oluşan şartlara göre ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilmesi de mümkün olabilir.

Taşınmazımı Kullanan Kişiden Para İsteyebilir miyim? (Ecrimisil Nedir?)

Ecrimisil, bir taşınmazın hak sahibi olmayan kişi tarafından haksız şekilde kullanılması nedeniyle, hak sahibinin talep edebileceği haksız işgal tazminatıdır. Örneğin tapusu size ait olan bir ev, arsa veya işyeri başka bir kişi tarafından herhangi bir hukuki hakka dayanmaksızın kullanılıyorsa, şartları oluştuğu takdirde yalnızca taşınmazın boşaltılmasını istemekle kalmayıp geçmişteki haksız kullanım nedeniyle ecrimisil talebinde bulunmanız da mümkün olabilir.

Zamanaşımı Süresi Var mı?

El atmanın önlenmesi davasında herhangi bir zamanaşımı süresi bulunmamaktadır. Hak sahibi, müdahale devam ettiği sürece bu davayı her zaman açabilir. Ancak dava ile birlikte ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilecekse, bu talep yalnızca son 5 yıllık süre için ileri sürülebilir.

Uzun süre beklemek, geçmiş döneme ilişkin talepler bakımından hak kaybına yol açabilir. Bu nedenle taşınmazınızın uzun süredir başkası tarafından kullanıldığını düşünüyorsanız, “Nasıl olsa daha sonra dava açarım” demeden hukuki durumun incelenmesi önemlidir.

El Atmanın Önlenmesi ve Ecrimisil Aynı Anda İstenebilir mi?

Evet, şartları oluşmuşsa aynı uyuşmazlık kapsamında hem el atmanın önlenmesi hem de ecrimisil talep edilebilir.Örneğin size ait evde herhangi bir hukuki hakkı bulunmadan oturan bir kişi bakımından; taşınmaz üzerindeki haksız müdahalenin sona erdirilmesi ve geçmiş dönemdeki haksız kullanım nedeniyle ecrimisil ödenmesi talep edilebilir.

Ancak her olayda iki talebin de koşulları aynı değildir. Bu nedenle dava açılmadan önce taşınmazın kullanım şekli, müdahalenin başlangıç tarihi, tarafların arasındaki hukuki ilişki ve varsa önceki sözleşmelerin incelenmesi gerekir.

Komşum Benim Arsama Yapı Yaptı, Ne Yapabilirim?

Başkasına ait bir taşınmaz üzerine yapılan yapı, duvar, eklenti veya dikilen ağaç gibi unsurlar somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilir. Haksız müdahalenin niteliğine göre müdahalenin önlenmesi, eski hale getirme veya muhdesatın kaldırılması (kal’i) gibi talepler gündeme gelebilir.

Örneğin komşunuzun kendi taşınmazınızın sınırları içerisinde kalan bölüme duvar yaptığını düşünüyorsanız, yalnızca “duvarın kaldırılmasını istiyorum” demek yeterli olmayabilir. Öncelikle kadastro ve tapu kayıtları, taşınmaz sınırları ve fiili kullanım bakımından durumun belirlenmesi gerekebilir.

Kardeşim veya Diğer Hissedar Taşınmazın Tamamını Kullanıyor, Ne Yapabilirim?

Miras veya ortaklık nedeniyle bir taşınmazda birden fazla kişinin hakkı bulunması da sık karşılaşılan bir durumdur. Örneğin kardeşler arasında miras kalan bir evin bir kardeş tarafından tek başına kullanılması ve diğer mirasçıların taşınmazdan yararlanamaması halinde, olayın özelliklerine göre diğer paydaş veya mirasçıların hakları gündeme gelebilir.

Ancak “Ben de hissedarım, o halde istediğim zaman el atmanın önlenmesi davası açabilirim” şeklinde genel bir kural bulunmamaktadır. Paylı veya elbirliği mülkiyetinde tarafların hakları ve taşınmazın kullanım biçimi ayrıca incelenmelidir.

El Atmanın Önlenmesi Davası Açmadan Önce İhtarname Göndermek Zorunlu mu?

Her olay bakımından dava açmadan önce mutlaka ihtarname gönderilmesi gerektiği söylenemez. Ancak karşı tarafa taşınmaz üzerindeki müdahalenin sona erdirilmesi gerektiğinin bildirilmesi, özellikle uyuşmazlığın başlangıcı, kullanımın haksız olduğunun karşı tarafa bildirilmesi ve ecrimisil gibi talepler bakımından önem taşıyabilir. Bu nedenle dava açmadan önce ihtarname gönderilip gönderilmemesi, somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

El Atmanın Önlenmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Davanın ne kadar süreceği konusunda her dosya için kesin bir süre vermek mümkün değildir. Davanın süresini;

• Taşınmazın ve tapu kayıtlarının incelenmesi,
• Tarafların sunduğu deliller,
• Tanıkların dinlenmesi,
• Keşif yapılması,
• Bilirkişi incelemesi,
• Ecrimisil talep edilip edilmemesi,
• Taşınmazın sınırları konusunda uyuşmazlık bulunması,
• Karara karşı kanun yoluna başvurulması gibi birçok faktör etkileyebilir.

Özellikle ecrimisil de talep edilen dosyalarda taşınmazın emsal kira değerlerinin belirlenmesi ve bilirkişi incelemesi süreci davanın süresini etkiler.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

El atmanın önlenmesi ve buna bağlı ek taleplerin (ecrimisil, muhdesatın kal’i gibi) görüleceği mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemeleridir.

• Taşınmazlar için yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
• Taşınır mallarda ise davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir.

El Atmanın Önlenmesi Davası Açmak İçin Ne Yapmalıyım?

Taşınmazınızın başka biri tarafından haksız şekilde kullanıldığını veya taşınmaz üzerindeki hakkınıza müdahale edildiğini düşünüyorsanız, öncelikle şu hususların belirlenmesi gerekir:

1. Taşınmaz üzerindeki hakkınız nedir?
Tapu maliki misiniz, hissedar mısınız veya başka bir ayni hakkınız mı bulunuyor?

2. Taşınmazı kullanan kişi kimdir?
Kiracı, eski kiracı, hissedar, mirasçı, komşu veya tamamen üçüncü bir kişi olabilir.

3. Bu kişinin taşınmazı kullanmak için geçerli bir hakkı var mı?

4. Müdahale tam olarak nedir?

5. Geçmiş döneme ilişkin ecrimisil talep edilebilir mi?

6. Dava açılmadan önce ihtarname gönderilmesi gerekiyor mu veya faydalı olur mu?

Bu soruların cevapları belirlendikten sonra hangi hukuki yola başvurulacağı daha sağlıklı şekilde ortaya konulabilir.

“TAŞINMAZIMI BAŞKASI KULLANIYOR NE YAPABİLİRİM? “DİYORSANIZ:

El atmanın önlenmesi davası, mülkiyet ve diğer ayni hakların korunmasında en etkili hukuki yollardan biridir. Davayla birlikte ecrimisil veya muhdesatın kal’i taleplerinde bulunularak, haksız işgallerin hem önlenmesi hem de sebep olduğu zararların giderilmesi sağlanabilir. Hak kaybı yaşamamak için bu davaların uzman bir avukat tarafından yürütülmesi büyük önem taşır.

Aygüneş Hukuk Bürosu olarak Kuşadası ve çevresinde başarılı bir kadroyla hizmet vermekte olup; el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davaları, ecrimisil ve muhdesatın kal’i gibi ek taleplerin takibi ve mülkiyet hakkının korunması konularında Av. Mehmet AYGÜNEŞ liderliğinde müvekkillerimize hukuki destek sağlamaktayız. Detaylı bilgi ve sorularınız için bizimle iletişime geçebilirsiniz.