Müteahhit Sözleşmeye Uymadı, Ne Yapmalıyım?

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE HAK ARAMA YOLLARI NELERDİR?

Günümüzde arsa sahipleri, arsa satışı yerine kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaparak arsalarını değerlendirmenin yollarını aramaktadır. Bu sözleşmeler, müteahhidin inşaat yapması ve karşılığında belirli bağımsız bölümlerin arsa sahibine teslim edilmesi esasına dayanmaktadır. Ancak pratikte birçok arsa sahibi, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle mağduriyet yaşamaktadır.

Peki bu durumda ne yapılmalı?
Bu yazımızda müteahhit/ yüklenici sözleşmeye uymadığında arsa sahiplerinin başvurabileceği hukuki yollar açıklanmaktadır.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NEDİR?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile müteahhit (yüklenici) arasında yapılan ve her iki tarafa da karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmedir. Arsa sahibinin müteahhide arsa paylarını devrettiği; bunun karşılığında müteahhittin o arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa etmeyi üstlendiği bir sözleşme türüdür.

Bu sözleşmede genellikle:

• Müteahhit, arsa üzerinde inşaat yapmayı ve belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt eder.
• Arsa sahibi ise arsasının belirli paylarını müteahhide devretmeyi kabul eder.

Bu sözleşme ile hem arsa sahibinin hem de müteahhidin (yüklenicinin) borçları doğar ve hakları korunur.

EN SIK KARŞILAŞILAN MÜTEAHHİT İHLALLERİ NELERDİR?

Uygulamada en sık rastlanan müteahhit ihlalleri şu şekilde özetlenebilir:

• Taahhüt edilen inşaatın süresinde tamamlanmaması veya inşa faaliyetlerine hiç başlanmaması,
• Bağımsız bölüm veya ortak alanlarda proje ve teknik şartnameye aykırı, eksik veya ayıplı iş teslimi,
• Sözleşme ile vaat edilen bağımsız bölüm veya ortak alanların hak sahiplerine fiilen teslim edilmemesi,
• Teslim edilmesi gereken bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satış veya devrinin gerçekleştirilmesi,
• Tapu devri işlemlerinin süresinde yapılmaması veya usul ve mevzuata aykırı biçimde gerçekleştirilmesi,
• Yan inşaatlar veya ilave yapılar için maliklerden muvafakatname talep edilmesine rağmen, bu muvafakate ve sözleşmeye aykırı şekilde inşai faaliyet yürütülmesi.

MÜTEAHHİT SÖZLEŞMEYE UYMAZSA ARSA SAHİBİNİN HAKLARI NELERDİR?

1.SÖZLEŞMENİN FESHİ

Müteahhit yükümlülüklerini yerine getirmediğinde, arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir. Ancak bu fesih usulüne uygun yapılmalıdır. Uygulamada; öncelikle noter ihtarı ile müteahhide yükümlülüklerini yerine getirmesi ve yapılan ihlalleri düzeltmesi için süre verilir, süre sonunda yükümlülük hala yerine getirilmemişse mahkeme kararıyla fesih işlemi gerçekleştirilir. Sözleşme feshinin mahkeme kararıyla yapılmasının istisnası; tarafların fesih konusunda anlaşmalarıdır.

Mahkeme kararıyla fesih: Müteahhitin (yüklenicinin) sözleşmeyi ihlali nedeniyle sözleşmenin devam etmesini istemeyen arsa sahibinin, sözleşmeyi feshedebilmek için mahkemeye başvurması gerekir.

Sözleşmenin Feshinin Sonuçları ve Dikkat Edilmesi Gereken Konular

• Sözleşmeden dönme yoluyla geçmişe etkili fesih yapıldığı takdirde sözleşme hiç yapılmamış gibi kabul edilecek ve sözleşmenin etkileri geçmişe doğru silinecektir. Bu yola başvurulabilmesi için inşaatın büyük bir kısmının henüz tamamlanmamış olması gerekir. Sözleşmeden dönülmesi durumunda; müteahhitin o ana kadar inşaatta yaptığı kısımlara ilişkin harcamaları arsa sahiplerinden isteyebileceği unutulmamalıdır.
• Sözleşmenin ileriye etkili şekilde feshedilmesi durumunda, sözleşmenin gelecekteki etkileri ortadan kalkar. Bu durumda dikkat edilmesi gereken önemli husus ise inşaatın en az %90 oranında tamamlanmış olması gerektiğidir. Bu fesih türünde müteahhit, inşaatta tamamlanan orana bağlı olarak kazanımlarını korurken; arsa sahipleri, uğradıkları zararları (örneğin; kira kaybı) talep edebilir.

2. TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

Müteahhit, arsa sahibinden aldığı payları sözleşme gereğini yerine getirmeden üçüncü kişilere devretmiş olabilir. Bu durumda arsa sahipleri, muvazaalı işlemler veya sözleşmeye aykırılık nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açabilir.

3. TAZMİNAT DAVASI

Eğer sözleşmenin feshi mümkün değilse veya arsa sahibi fesihten yana tercih kullanmazsa, müteahhitten tazminat talep edilebilir. Bu tazminat, maddi zararları ve kar mahrumiyetini kapsar.

4.YAN İNŞAATLAR İÇİN MUVAFAKAT VERMEME HAKKI

Bazı durumlarda müteahhit, yan parsellerdeki inşaatlar için sizin imzanıza ihtiyaç duyabilir. Eğer mevcut sözleşmeyi ihlal etmişse, bu imzayı vermeyerek hak arama pozisyonunuzu güçlendirebilirsiniz.

YARGITAYIN GÜNCEL YAKLAŞIMI NEDİR?

Yargıtay, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin edimlerini yerine getirmemesi halinde arsa sahibine sözleşmeyi fesih, tapu iptali ve tescili, tazminat talebi gibi haklar tanımaktadır.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, E. 2012/2737 – K. 2012/4540

“Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa payı devrini de içerdiğinden, noterde düzenleme şeklinde veya tapuda yapılmaları zorunlu olduğu gibi, fesihlerinin de mahkeme kararıyla yapılması zorunludur. Sözleşmenin feshinin mahkeme kararıyla yapılmasının istisnası; tarafların sözleşmenin feshi konusunda iradelerinin birleşmesidir.”

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E. 2015/5183 – K. 2018/3243

“Sözleşmenin feshinin ileriye mi yoksa geriye mi etkili fesih olacağı hususu; inşaatın yargılama safhasındaki son durumu itibari ile belirlenmelidir. Sözleşmenin ileriye etkili feshine karar verilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 oranının üzerinde ve kabul edilebilir nitelikte olması gerekir.”

HAK KAYBI YAŞAMAMAK İÇİN NE YAPILMASI GEREKİR?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi, arsa sahipleri için hem maddi hem de manevi zararlar doğurabilmektedir. Bu süreçte atılacak adımların dikkatli planlanması önemlidir. Aksi takdirde geri dönüşü olmayan hak kayıpları yaşanabileceği gibi mağduriyetler de artabilir. Bu nedenle arsa sahiplerinin haklarını bilmesi ve vakit kaybetmeden harekete geçmesi önemlidir.

Aygüneş Hukuk Bürosu olarak Kuşadası’nda ve diğer bölgelerde başarılı bir kadroyla hizmet vermekte olup; Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Yapılması, Sözleşmenin Feshi, Tazminat Davası ve Kart Karşılığı İnşaat Sözleşmesiyle ilgili sorunları çözüme kavuşturmanız aşamalarında, Av. Mehmet AYGÜNEŞ liderliğinde hukuki destek sağlamaktayız. Detaylı bilgi almak veya sorularınızı sormak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.