Geçerli taşınmaz satış vaadi sözleşmesine aykırı olarak taşınmazı üçüncü kişiye devreden ve böylece sözleşmenin ifasını kendi kusuruyla imkânsız hâle getiren davalı, TBK m.112 uyarınca davacının müspet zararını tazmin etmekle yükümlüdür. Davacı, ifanın imkânsız hâle geldiği tarihteki taşınmazın rayiç bedelini talep edebilir. Davacı taşınmazın üçüncü kişiye devredildiğini dava tarihinde öğrenmiş ve daha önce öğrendiği ispatlanamamışsa, rayiç bedel dava tarihi itibarıyla belirlenmelidir.

T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi

Esas: Esas: 2025/5904
Karar: 2026/3307
K.T.:  21.05.2026

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/1152 E., 2025/1408 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 23. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/478 E., 2024/283 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; … İli, … İlçesi, … mahallesi, 3 81… nolu parselde kayıtlı bulunan 14.649,80 m² yüzölçümlü zeytinlik niteliğindeki taşınmazın … . Noterliği 20.08.2014 tarihli … yevmiye no’lu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile müvekkiline ve diğer paydaşlara satışının vaat edildiğini, bedelin nakden ve tamamen aldığını, davalının en geç 31.12.2014 tarihinde tapuda paydaşlar adına kati ferağ vereceğini, vermediği takdirde tarafına ödenen satış vaadi bedelini anapara ve faizleriyle birlikte iade edeceğinin sözleşmede kararlaştırıldığını, taşınmazın müvekkili adına tescili borcunun davalı tarafından yerine getirilmediğini, satışa konu taşınmazın 07.11.2018 tarihinde davalı tarafından dava dışı … …’e satışının yapıldığını ileri sürerek, müvekkilinin ilgili sözleşme uyarınca davalı tarafa ödemiş olduğu 33.500,00 TL ile müspet zararı olan 10.000,00 TL olmak üzere toplam 43.500,00 TL’nin ödeme tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 02.07.2024 tarihli ıslah dilekçesi ile müspet zarar alacağını 263.940,00 TL’ye çıkartmıştır.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacının sözleşme kapsamında 33.500,00 TL ödediği hususuna ilişkin bir itirazlarının olmadığını, taşınmazın icra nedeniyle satışının yapıldığını, muvazaa iddiasının da bu nedenle gerçek dışı olduğunu savunarak, davanın 33.500,00 TL üzerinden yasal faizi ile ödenmesi yönünden kabulüne, 10.000,00 TL’lik müspet zarar talebinin ise reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; tüm dosya içeriği, denetime elverişli bilirkişi raporu ve ek raporu birlikte değerlendirildiğinde; dava konusu taşınmazın 1000 m² hissesini davalı tarafından davacıya satışı konusunda … . Noterliğinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi yapıldığı, sözleşme bedeli olan 33.500,00 TL’nin 20.08.2014 tarihinde ödenmesine rağmen satışın gerçekleşmediği, taşınmazın tamamının … İcra Müdürlüğünün 07.11.2018 tarihli ve 2017/962 Talimat sayılı İcra Müdürlüğünün satış yazısı gereğince dava dışı … …’e satılarak 07.11.2018 tarihinde tescil edildiği, … …’in de taşınmazı 19.07.2019 tarihinde … Grup … Ltd. Şti.ne sattığı, taşınmazın davalının elinden çıktığı 07.11.2018 tarihindeki rayiç değerinin m² 59,78 TL’den 14.649,80 m²=875.765,04 TL olduğu, 1.000 m² karşılığının ise 59.777,47 TL olduğu, bu bedelden davacının ödemiş olduğu 33.500,00 TL bedeli düşüldüğünde 26.277,47 TL kaldığı, bu miktarın ise davacının müspet zararı olduğu, taşınmazın 3. kişiye satılmasıyla davacının müspet zararının oluştuğu, davalının sözleşme bedeli olan 33.500,00 TL’yi yasal faiziyle ödemeyi cevap dilekçesiyle kabul ettiği gerekçesiyle davacının davasının kısmen kabulü ile; 33.500,00 TL’nin 20.08.2014 tarihinden itibaren, 26.277,47 TL’nin ise 07.11.2018 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; hükme esas alınan bilirkişi raporunun yeterli, denetime ve somut olayın özelliklerine uygun olması, davalı tarafından 20.08.2014 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile taşınmazın davacı ve diğer alıcılara 31.12.2014 tarihine kadar devredilmesinin vaat edilmiş olması, davalının sözleşmede yazan 60.000,00 TL taşınmaz satış bedelini davacı ve diğer alıcılardan nakden ve tamamen almış olması, satış bedelinin ödenmesine rağmen taşınmazın davacıya ve diğer alıcılara devredilmemiş olması, taşınmazın 07.11.2018 tarihinde dava dışı alıcı … …’e tapuda devredilmiş olması, taşınmazın 19.07.2019 tarihinde alıcı … … tarafından … Grup Süt Ürünleri … Limited Şirketi’ne satışının yapılmış olması, davalı kusuru ile sözleşmenin ifasını imkansız hale getirdiğinden davacının sözleşmeden doğan müspet zararını tazmin etmesinin gerekmesi, bu durumda davacının geçerli sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle, ifanın imkânsız hale geldiği tarih itibarıyla taşınmazın rayiç değerini davalıdan isteyebilecek olması, davada taşınmazın 3. kişiye devredildiği 07.11.2018 tarihinde ifanın imkansız hale geldiği gerekçesiyle, davada 59.777,47 TL müspet zarara hükmedilmesinde isabetsizlik bulunmaması ve ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; müvekkilinin, söz konusu taşınmazın 07.11.2018 tarihinde başka bir şahsa satıldığı hususunu işbu davanın açıldığı tarihte öğrendiğini, bu nedenle dava tarihi itibarıyla taşınmazın rayicine hükmedilmesi gerektiğini, taraflar arasında akdedilen Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi

Sözleşmesine göre cezai şarta da hükmedilmesini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, taraflar arasında yapılan düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin yerine getirilmemesinden kaynaklanan müspet zararın tazmini ile satış bedelinin tahsili istemine ilişkindir.

Temyiz edilen kararda, davacı tarafından sözleşmeden dönülerek ödenen bedelin iadesi ile müspet zarar kapsamında taşınmazın rayiç değeri talep edilmiş olup, ayrıca cezai şart talep edilemeyeceğinden, Mahkemece bu yöne ilişkin verilen ret kararı doğru görülmekle, davacı vekilinin cezai şarta ilişkin temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

Taşınmaz mülkiyetini devir borcunu doğuran akitler resmi şekilde yapılmadıkça muteber olmaz (TMK 634/1), BK 213 (TBK 237) maddede de; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmi şekil şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. Bu bağlamda, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26.maddesi taşınmaz satışları için tapu sicil muhafız ya da memurlarını yetkili kılmışken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60/3 ve 89.maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde (re’sen) yapılacağı kuralını getirmiştir. Öyle ise, kaynağını BK’nın 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri BK’nın 213. madde ile 4721 sayılı TMK’nın 706 ve Noterlik Kanunu’nun 89.maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak doğuran sözleşmelerdendir.

Dava dosyasının incelenmesinde, dava konusu taşınmazın, 07.11.2018 tarihinde dava dışı 3. şahsa tapuda satıldığı anlaşılmakla, kanuni geçerlilik şartlarına uygun olarak düzenlenmiş geçerli bir sözleşme olduğundan, sözleşmenin herhangi bir nedenle ifa edilmemesi sonucu alacaklı zarara uğrar. Davalı kendi kusuru ile sözleşmenin ifasını imkansız kıldığına göre, BK 96 (TBK 112) maddesi gereğince davacının akitten doğan müspet zararını tazmine mecburdur. Bu durumda geçerli sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle davacı, ifanın imkânsız hale geldiği tarihteki rayiç değeri isteyebilir. Davacı, dava konusu taşınmazın 3. kişiye devredildiğini dava tarihinde öğrendiğine göre, bu tarih ifanın imkansız hale geldiği tarih olarak kabul edilmelidir.

Hal böyle olunca, davacının ifanın imkansız hale geldiğini işbu davanın açıldığı tarihte öğrendiğini beyan ettiği, dava açılmadan önce öğrendiğine ilişkin dosyada bilgi ve belge, ya da herhangi bir ihtarname bulunmadığı anlaşılmakla aksinin ispatlanamadığı, bu nedenle Mahkemece dava tarihi itibarıyla taşınmazın rayiç değerine hükmedilmesi gerekirken, 07.11.2018 tarihinde dava dışı 3. şahsa satıldığı tarihteki taşınmazın rayiç değerine hükmedilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davacı vekilinin cezai şarta ilişkin temyiz itirazlarının REDDİNE,

Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanunun 371. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.