Whatsapp mesajı, karşı tarafa ulaştığı belgelendirilemeyeceğinden yazılı bildirim olarak kabul edilemez. Bu durumda, sözleşmenin usulüne uygun olarak feshedilmediği sabittir.

T.C. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi
Esas:  2021/1373
Karar: 2023/299
K.T.:01/03/2023

ANKARA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

15. HUKUK DAİRESİ
    Esas-Karar No:
    DOSYA NO : 2021/1373
    KARAR NO : 2023/299
    TÜRK MİLLETİ ADINA
    KARAR
    2021/1373 –
    İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ
    TARİHİ
    NUMARASI
    DAVANIN KONUSU
    : ANKARA 10. SULH HUKUK MAHKEMESİ : 02/03/2021
    : 2019/620 Esas – 2021/279 Karar
    : Alacak
    Sulh Hukuk Mahkemesince yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasında verilen karara karşı davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla; dosyadaki tüm kağıtlar okunup gereği düşünüldü.
    Davacı vekili dava dilekçesinde, davalının müvekkiline ait villada aylık 2.600 TL kira karşılığı kiracı olarak oturduğunu, kontrat tarihinin 05/11/2017 olduğunu, kontratın 15. maddesi uyarınca kontrat süresi bitiminden 1 ay önce yazılı olarak sözleşmenin feshi istenmediği takdirde kira kontratının aynı koşullarla uzatılacağını, davalının kontratının yenilenmesine 9 gün kala yazdığı bir mektupla 31/10/2018 tarihinde anahtarları teslim edeceğini bildirdiğini, 1 ay önce yazılı bildirim koşuluna uymadığını, sözleşme uyarınca kira süresinin 1 yıl daha uzadığını, buna rağmen müvekkilinin derhal kiracı bulmak için emlakçıya müracaat ettiğini, bina içinde ve dışında yoğun bozulmalar tespit edildiğini, alınan tekliflere dayalı olarak 6.000 TL ödeme yapıldığını, yoğun çabalar sonucu 01/05/2019 tarihinde taşınmazın yeniden kiraya verilebildiğini, bütün bu durumların ve aidat borçlarının davalıya ihtar edildiğini, ancak yanıt alınamadığını, davalının aylık 2600 TL’den, Ekim-Nisan ayları arası 7 aylık kira borcunun 18.200 TL olduğunu, 2.600 TL depozito mahsup edildiğinde 15.600 TL bakiye kira borcu bulunduğunu, kontrata göre aylık %10 faizinin asgari 700 TL olduğunu, aidatların oturulan süre boyunca 300 TL olmasına rağmen 150 TL olarak ödendiğini, bu suretle noksan ödenen aidatın 900 TL olduğunu, ayrıca çıkış tarihinden yeniden kiralama tarihine kadar 6 aylık 1.800 TL aidat borcu bulunduğunu, onarımlar için 6.000 TL ödeme yapıldığını beyanla fazlaya ilişkin talep hakları saklı kalmak kaydıyla 25.000 TL alacağın faizi ile birlikte tahsilini talep etmiştir.
    Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin kiralananı tahliye edeceğini 03/10/2018 tarihinde iadeli taahhütlü mektupla yazılı olarak bildirdiğini, ayrıca bu tahliye metnini whatsaap mesajı ile de aynı tarihte bildirdiğini, dolayısı ile sözleşmenin 15.maddesine uygun olarak feshedildiğini, kabul anlamına gelmemekle birlikte fesih ihbarının süresinde olmadığı kabul edilse dahi 7 aylık kira bedeli talebinin haksız olduğunu, sözleşmenin 8. Maddesinde, 15. maddeye istisna getirildiğini,8.maddeye göre 1 aylık feshi ihbar süresi öngörüldüğünü, bu durumda feshi ihbarda bulunmadan tahliye halinde dahi en çok 1 aylık kira bedeli talep edilebileceğini, ancak sözleşmenin geçerli sebeplerle feshedildiğini, evin bacasından yağmur kaynaklı su akıtması olduğunu, bahçe suyu ve sulama sisteminin defalarca arıza yaptığını, evin şehir suyunun iki kez kaçak yaptığını, ev elektriğinin sürekli arıza yaptığını, tamir için defalarca usta geldiğini, doğalgazın hatalı bağlantı nedeniyle kaçak yaptığını, evin sıcak su sisteminin büyük evlere uygun şekilde yapılmadığını, sıcak su alabilmek için 10-15 dakika su akıtmanın gerektiğini, bodrum katta sıvaların nemden dolayı kabardığını ve döküldüğünü, mutfak aspiratör baca elektrik bağlantılarının bir türlü yapılmadığını, inşaat aşamasında bahçede bırakılan kalas, odun vb kirliliğin temizlenmesinin müvekkiline bırakıldığını, davacının onarımları ucuza getirmek için her seferinde kendi adamını gönderdiğini, her arızaya 3-5 gün gecikmeli müdahale edildiğini, gönderilen tamirci uzman olmadığından hiçbir arızanın tek seferde giderilemediğini, davacının bir kısım arızayı onarmaya hiç yanaşmadığını, bodrum katta nem kokusu yüzünden kullanımın mümkün olmadığını, akademisyen olan müvekkilinin bodrum katta bulunan kütüphanesinin zarar gördüğünü, müvekkilinin vakti çok kıymetli bir bilim adamı olduğunu, neticede tahliyenin sebebinin iddia edildiği gibi ucuza başka bir ev bulunması olmadığını, cüzi bir miktar için ev değiştirmenin ekonomik olmadığının izahtan vareste olduğunu, müvekkilinin 2.kez taşınmazı 31.10.2018 tarihinde teslim etmek istediğine ilişkin olarak davacıya taahhütlü olarak ihbarda bulunduğunu, bu ihbarın içeriğini de watsapp mesajı ile ilettiğini, anahtarın tesliminden önce davacının emlakçısının taşınmaza baktığını, herhangi bir hasar olmadığını, taşınma sırasında meydana gelen 1-2 basit çizik dışında evin boyasında bir kirlenme olmadığını, bodrumdaki kabaran dökülen sıvaların ve akan bacanın verdiği hasarın müvekkilinin kusuru olmadığını ev sahibine bildireceğini söylediğini, davacının kira sözleşmesi yapılırken sundurma yapılacağına dair söz verdiğini ancak yaptırmadığını, mecurun bulunduğu yerde site yönetimine geçilmediğini, aidat adı altında talep edilen 300 TL’nin ne kadarının işletme gideri, ne kadarının mal sahibince ödenmesi gereken sabit yatırım ve onarım bedeli olduğunun belli olmadığını, halen kooperatif olan sitenin topladığı aidatın tamamının kiracıya ait olacağının düşünülemeyeceğini, onarım ve bahçe bakımı işleri için davacının teklif aldığı ve ödeme yaptığı kişilerin farklı olduğunu, fiyatın fahiş olduğunu, bahçe gübreleme işinin müvekkiline ait olmasının düşünülemeyeceğini, davacının duvarları plastik boyalı evi daha pahalı olan saten boya ile iki kat boyattığını, ek maliyeti dahi fırsat bilerek müvekkilinden çıkartmaya çalıştığını, davacının tespit yaptırmadığını, gerçeğe aykırı ve abartılı taleplerini tanık ifadeleri ve güvenilir olmayan teklif ve gider belgesi ile ispata çalıştığını beyanla davanın reddini savunmuştur.
    Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.
    69
    Davacı vekili, dava konusu taleplerden birinin, kontratta yer alan hüküm gereğince, kontrat sona ermeden bir ay önce tahliye isteğinin bildirilmemiş olmasından ötürü mecurun boş kaldığı aylar kirasına dayandığını,kontratın 15. maddesine göre “mal sahibi veya kiracı kontrat süresi bitiminden 1 ay önce yazılı olarak sözleşmenin feshini istemedikleri sürece kira kontratı aynı koşullarla uzatılır.” hükmünü taşıdığını, taraflarına ulaşan tek bildirimin, dava dilekçesi ekinde ek-2 olarak sunulan 26.10.2018 tarihli olup ellerine kontratın yenilenmesinden 2 gün önce geçen taahhütlü mektup olduğunu, mektubun üzerindeki tarih bile nazara alınsa, bu bildirimin, kontratta öngörülen süre içinde yapılmadığının sabit olduğunu, iki bilirkişi raporunda da yeni kiraya vermek için geçen sürenin makul olduğunun ve bu süre için depozito düşüldükten sonra 15.660 TL alacaklarının olduğunun belirlendiğini, bilirkişilerin raporlarında, tahliye ihbarının süresi içinde yapılmadığını saptadıklarını, kararın gerekçe kısmında da bildirimin sözleşmenin hitamından 1 ay önce davacı kiralayana ulaşmadığı görülmektedir.” denildiğini, mahkemenin kendi kararında yer alan bu ibareye rağmen, istemin reddi yolunda karar vermesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, bir diğer talebin, mecurdaki hasar ve tamirata ilişkin olduğunu, bilirkişilerin, tamirat için istenen 6.000 TL’nin piyasa şartlarına uygun olduğunu belirttiklerini, ancak bir miktar yıpranma indirimi yaparak 4.250 TL’nin ödenmesi gerektiğini saptadıklarını, sözkonusu talebin de kabulüne karar verilmesi gerektiğini, ellerine geçmeyen, okunmayan ve hatta yollanmayan, davada süresi içinde delil olarak gösterilmeyen ve söylenmeyen, mahiyeti, niteliği ve geçerliliği belirsiz sanal ortamda gönderildiği iddia edilen, taraflarına ulaşmayan bir whatsaap mesajına dayanarak karar verilmiş ise bu hususun tamamen yasalara aykırı olduğunu, aidat alacakları yönünden de aynı ifadelerin geçerli olduğunu, kiracının dahi bu konuda kabulünün bulunduğunu, bütün banka ekstrelerinin, dekontlarının getirildiğini, bu konuda yargılama sırasında kısa ve net açıklama yapıldığını, alacağın sabit olduğunu, kira kontratı, madde 15’in” kiracı, kira süresinin bitiminden önce hangi sebeple olursa olsun mecuru terk ve tahliye ettiği takdirde kira süresinin hitamına kadar olan kira bedelinin tamamını ödemekle sorumludur. Geçerli sebebini, tahliye tarihinden bir ay önce ev sahibine yazılı olarak bildirdiğinde ve tahliyeyi zamanında usulüne uygun bir şekilde gerçekleştirdiğinde, bu sorumluluk ortadan kalkar.” hükmünü içerdiğini, yazılı tebliğin zamanında yapılmadığını, sözleşmede Whatssappla bildirileceğinin de belirtilmediğini, kaldı ki, Whatsapp mesajlaşma ve haberleşme sisteminde mesajların kullanıcının kontrolünde olduğu için iletimden sonra Whatsapp’ın bunları sunucularında ve serverda tutmadığını, bu nedenle de bu mesajların geçmişe yönelik olarak mahkeme tarafından temin edilmesinin mümkün olmadığını, böyle bir mesajın da taraflarına gelmediğini ve okunmadığını, ayrıca Whatsapp yazışmalarının / mesajlarının delil olarak mahkemeye sunulabilmesi için, bu yazışmaların hukuka uygun şekilde elde edilmiş olmasının ve sözleşmede de belirtilmiş olmasının gerektiğini belirterek istinaf kanun yoluna başvurmuştur.
    Tarafalar arasında imzalanan 05.11.2017 başlangıç tarihli,1 yıl süreli kira sözleşmesi ile davacıya ait villanın, mesken olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verildiği, kiralananın davalı tarafından 31.10.2018 tarihinde tahliye edildiği anlaşılmaktadır. Davacı, ödenmeyen Ekim 2018 Ayı kira bedeli, sözleşmenin süre bitiminden önce ve haksız feshi nedeniyle kiralananın boş kaldığı süreye ilişkin kira ve aidat bedeli, kiralananın tahliyesi öncesine ilişkin eksik ödenen aidat bedeli, kiralanana verilen hasarların bedeli kalemlerinden oluşan alacak talebiyle eldeki davayı açmıştır. Öncelikle Ekim 2018 Ayı kirası depozito ile mahsup edildiğinden bu aya ilişkin kira borcu bulunmamaktadır. Tahliye öncesi dönemde eksik ödenen aidatların talep edilebilmesi için bu aidatların davacı tarafından site ya da kooperatif yönetimine ödendiğinin kanıtlanması gerekir. Davacı, aidatları ödediğini kanıtlayamadığından davalı kiracıya rücu edemez. Davacı tarafından, kiralanandaki hasarlara ilişkin olarak tahliyenin ardından makul bir süre içerisinde herhangi bir tespit yaptırılmamıştır. Tek taraflı olarak tanzim edilen teklif formu, tahsilat makbuzu bu konuda delil olarak kabul edilemez. Davacı, kiralanandaki hasarları usulünce ispatlayamamıştır. Öte yandan TBK’nun 335.maddesi gereğince kirayaveren,kiralanandaki hasarları kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Açıklanan nedenlerle davacı vekilinin bu yönlere ilişkin istinaf başvurusu yerinde görülmemiştir.
    Kiralananın boş kaldığı süreye ilişkin kira alacağına gelince, kira sözleşmesinin 8.maddesinde kira süresinin bitiminden önce hangi sebeple olursa olsun mecuru terk ve tahliye halinde kiracının kira süresinin hitamına kadar olan kira bedellerinden sorumlu olduğu düzenlenmişse de TBK’nun 346.maddesine göre kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğinden bu şart geçerli değildir.8.maddenin devamında kiracının geçerli sebebini tahliye tarihinden 1 ay önce yazılı olarak bildirdiğinde ve tahliyeyi zamanında gerçekleştirdiğinde sorumluluğun ortadan kalkacağı düzenlenmiştir.Davalı,03.10.2018 tarihli iadeli taahhütlü mektupla taşınmazı tahliye edeceğini bildirmişse de bu mektup davacıya 08.10.2018 tarihinde tebliğ edilmekle 1 ay önce yazılı bildirim şartı gerçekleşmemiştir. Whatsapp mesajı,karşı tarafa ulaştığı belgelendirilemeyeceğinden yazılı bildirim olarak kabul edilemez. Bu durumda, sözleşmenin usulüne uygun olarak feshedilmediği sabittir. TBK’nun 325. maddesi “kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarda kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder” hükmünü içermektedir. Bu durumda makul sürenin keşif yapılarak belirlenmesi ve kira ile diğer giderlerden tespit edilen makul süre yönünden kiracının sorumlu tutulması gerekir. Nevar ki sözleşmenin 8.maddesinde 1 aylık bildirim koşulunun bulunduğu, bu şartın aksi belirtilmediğinden sözleşme süresi içerisinde herhangi bir zamanda 1 ay önceden kiraya verene bildirilmek suretiyle belirtilen herhangi bir zamanda sözleşmenin feshedilebileceği şeklinde anlaşılması gerektiği, kiracı tarafından fesih ihbarı koşulu yerine getirilmediğinden sadece ihbar süresi olan 1 aylık kira ve aidat borcundan sorumlu olacağı, bunun da 2.600 TL kira, 300 TL aidat borcu olmak üzere 2.900 TL edeceği anlaşılmakla davanın kısmen kabulüne karar verilmesi gerektiğinden davacı vekilinin istinaf kanun yolu başvurusunun kabulüne ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmasına karar verilmiştir. HÜKÜM
    : Yukarıda açıklanan nedenlerle;
    Davacı vekilinin istinaf kanun yolu başvurusunun HMK’nun 353/1-b-2 maddesi gereğince KABULÜNE, Ankara 10.Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2019/620 Esas – 2021/279 Karar sayılı kararının kaldırılmasına, 1-Davanın KISMEN KABULÜ ile 2.900 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
    2-Fazlaya ilişkin talebin REDDİNE,
    3-Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 198,09 TL harcın peşin alınan 426,94 TL’den mahsubu ile fazla ödenen 228,85 TL harcın davacıya iadesine,
    4-Davacı tarafından ödenen 198,09 TL harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
    5-Davacı tarafından yapılan toplam 1.052,00 TL yargılama giderinin kabul oranına (% 11 ) göre hesaplanan 115,72 TL’sinin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine, bakiyesinin davacı üzerinde bırakılmasına,
    6-Davanın kabul edilen kısmı yönünden yürürlükte bulunan A.A.Ü.T’nin 13/2.maddesi gereğince hesaplanan 2.900 TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
    7-Davanın reddedilen kısmı yönünden yürürlükte bulunan A.A.Ü.T’nin 13/1. maddesi gereğince hesaplanan 5.500 TL maktu vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine,
    8-Kullanılmayan gider avansının istek halinde ilgilisine iadesine,
    Peşin alınan istinaf karar harcının talep halinde istinaf kanun yoluna başvuran davacı tarafa iadesine, Davacı tarafından yapılan 95,00 TL istinaf yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, HMK 27. maddesi gereğince tarafların dinlenme hakkı nedeniyle, 04/08/2017 tarihinde yürürlüğe giren 7035 sayılı Yasanın 27. maddesi ile HMK 302. maddesine eklenen 5. fıkrası uyarınca hükmün ilk derece mahkemesince taraflara tebliğ edilmesine,
    Dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda 08/02/2023 tarihinde kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi.

GEREKÇELİ KARARIN YAZILDIĞI TARİHİ : 01/03/2023