T.C. Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi
Esas: 2024/64
Karar: 2025/1458
K.T.: 07.05.2025
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : BURSA 3. SULH HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ : 17/10/2023
NUMARASI : 2022/1011 Esas 2023/1765 Karar
DAVANIN KONUSU :Kira Parasının Tespiti İstemli
İstinaf incelemesi için dairemize gönderilen dosya içindeki tüm belgeler ile dairemiz üyesi tarafından hazırlanan ön inceleme ve inceleme raporu incelendi. Gereği görüşüldü:
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ :
Davacı vekili dava dilekçesinde; kiralananın aylık 34.000,00 TL olan kira bedelinin, yeni dönem olan 01.12.2022 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere hak ve nesafete uygun olarak aylık 75.000,00 TL+KDV olarak tespitine, yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ :
İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; davanın kısmen kabul kısmen reddine, davalının 01.12.2013 tarihli kira sözleşmesi uyarınca kiracısı olduğu kiralananın, 01.12.2022 tarihinde başlayan dönem için kira parasının brüt 78.650,00 TL (net 67.500,00 TL) olarak tespitine karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ :
İstinaf eden davalı vekili istinaf dilekçesinde; mahkemece yeniden keşif yapılarak farklı bilirkişiden 13.06.2023 tarihli rapor alınarak dosyaya sunulduğunu, 13.06.2023 tarihli raporda taşınmazın 01.12.2022 tarihinde başlayan kira döneminden itibaren aylık kira bedelinin 75.000,00 TL/Net, 88.500,00 TL brüt (Kdv Dahil) olabileceği bildirildiğini, raporlar arasında çelişki bulunduğundan çelişkinin giderilmesi için tekrar rapor alınması gerekirken alınmadığını, davacı ile müvekkil arasında 01.12.2013 tarihinde 6 yıl süre ile aylık 5.000,00 TL üzerinden işyeri kiralandığını, kira kontratı incelendiğinde kira bitimi tarihinde kira artış oranı belirlenmese de kira artışı tüfe oranının üzerinde yapılarak ödemesi davacıya yapıldığını, sözleşmenin 2013 yılından sonraki 5 yıl sonra yenileme yapılmış olup ikinci 5 yıl uzaması 01.12.2023 tarihinde dolacağını, son alınan raporda emsal olarak gösterilen taşınmaz ve kira miktarları dava konusu taşınmaz ile aynı nitelikte ve emsal de bulunmadığından emsal olarak kabul edilmesi imkansız olduğunu, yapılan %10 hakkaniyet indirimi oranı düşük olduğunu, bu nedenlerle kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
Davacı vekili katılma yoluyla istinaf dilekçesinde; hakkaniyet indirimi nedeniyle aleyhlerine vekalet ücreti ve yargılama giderine hükmedilmesinin hatalı olduğunu belirterek hükmü istinaf etmiştir.
HMK’nun “İncelemenin Kapsamı” başlıklı 355. maddesinde “İnceleme, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılır. Ancak, bölge adliye mahkemesi kamu düzenine aykırılık gördüğü takdirde bunu resen gözetir.” düzenlemesi bulunmaktadır. Bu nedenle dairemizce inceleme, istinaf başvuru dilekçesinde gösterilen istinaf sebepleri ve mahkemece resen gözetilmesi gereken, kamu düzenine aykırılık oluşturan sebeplerle sınırlı olarak yapılmıştır.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE :
Dava, kira bedelinin tespiti davasıdır.
Türk Borçlar Kanunu 344.maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını (01.01.2019 tarihinden sonrası için ise tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını )geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü bulunmaktadır.
Taraflar arasında 01.12.2013 başlangıç tarihli, 6 yıl süreli bir kira sözleşmesi bulunduğu anlaşılmaktadır. Kira başlangıcından itibaren 5 yıllık süre dolduğundan 01.12.2022 tarihinden itibaren kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti talep edilebilecektir.
Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
Mahkemece iki farklı heyetten bilirkişi raporu alınmış ise de ilk heyetten alınan raporun paranın satın alma gücündeki değişikliğe göre düzenlenmesi, ikinci heyetten alınan raporun ise incelenen emsal kira sözleşmelerinin dava konusu taşınmaza göre üstün ve eksik yönlerinin ne olduğu belirtilmeyip, kira parasına etki eden niteliklerin açıklanmadan düzenlenmesi nedeniyle hüküm vermeye elverişli olmadığı anlaşılmaktadır. Hal böyle olunca emsal kira sözleşmelerinin üstün ve eksik yönlerinin ne olduğunu açıklayıp denetime ve hüküm kurmaya elverişli bilirkişi raporu aldırılmadan yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.
Kabule göre de; hakim tarafından kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halindeki miktar üzerinden kiralananın durumu, çevresel koşullar ve rayiç kiraları göz önünde bulundurarak denge kuracak şekilde hakkaniyet ölçüsüne göre bir hakkaniyet indirimi yapması gerektiği yerleşik Yargıtay uygulamalarıyla kabul edilmektedir. Yargıtay uygulamasında bu oran %5 – %20 oranları arasında olması gerektiği kabul edilmiştir. Davacı davasını açarken hakimin bu %5 ile %20 oranında yapacağı hakkaniyet indiriminin ne kadar olacağını bilemeyeceğine göre davacının reddedilen miktar yönünden haksız olduğu ve kusurlu bulunduğu kabul edilemez.
Yargılama giderleri kural olarak davada haksız çıkan tarafa yükletilir. Ayrıca haksız çıkan taraf yargılama gideri olarak vekalet ücreti ödemeye de mahkum edilir. (HMK 326,323/1-g)
Hakkaniyet indiriminin ne kadar yapılacağını davacının önceden takdir etmesi düşünülemez. Hakkaniyet indirimi yapılması tamamen hakimin takdirine ait olduğundan indirilen miktardan dolayı davacı taraf aleyhine yargılama giderleri ve avukatlık ücretine hükmedilemez. Bu nedenle, mahkemece hakkaniyet indirimi nedeniyle reddedilen miktar üzerinden davacı aleyhine yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilmiş olması da yerinde değildir.
Dairemizce ilk derece mahkemesi kararı hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından incelenmiş olup tüm dosya kapsamı, toplanan deliller ve yasal gerektirici nedenlere göre, ilk derece mahkemesi kararında belirtilen eksiklikler tespit edilmiştir. Yargılamadaki hukuka aykırılıkların niteliğine göre eksikliklerin dairemizce duruşma açılarak veya dosya üzerinden tamamlanması mümkün bulunmamaktadır. Davada yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulduğundan ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın dairemiz kararında açıklanan kaldırma gerekçelerine göre yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye gönderilmesine karar vermek gerekmiştir.
H Ü K Ü M :Yukarıda açıklanan nedenlerle,
İstinaf başvurularının KABULÜNE,
Bursa 3.Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2022/1011 Esas 2023/1765 Karar sayılı dava dosyasında verilen 17.10.2023 tarihli kararın HMK 353/1-a-6 maddesi uyarınca KALDIRILMASINA,
Gerekçede belirtilen eksikliklerin giderilmesi amacıyla davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren ilk derece mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,
İstinaf başvurularının kabulüne karar verildiğinden Harçlar Kanunu uyarınca istinaf yasa yoluna başvuru sırasında ilk derece mahkemesince peşin olarak alınan istinaf karar harcının istinaf edenlere İADESİNE,
İstinaf edenler tarafından yatırılan ve iade edilemeyen istinaf kanun yoluna başvurma harcı ile diğer istinaf giderlerinin ilk derece mahkemesince yeniden yapılacak yargılamada yargılama giderleri arasında değerlendirilmesine,
İstinaf avansının kullanılmayan kısmının istem halinde yatıranlara iadesine,
Dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, 07.05.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
KANUN YOLU : HMK’nun 353/1-a maddesi uyarınca kesin olmak üzere
GEREKÇELİ KARARIN YAZILDIĞI TARİHİ : 08/05/2025
Bize WhatsApp'tan ulaşın