Müteahhit tarafından yapılan inşaatın süresinde tamamlanıp teslim edildiğinin kabul edilebilmesi için, inşaatın tamamlanması ve iskan alınması gerekir. inşaatın tamamlanmasına karşın iskanın alınmaması halinde müteahhit eksik iş sebebiyle arsa sahiplerine tazminat ödemekle yükümlüdür.

T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi

Esas:2025/557
Karar:2025/3129
K.T.:25.09.2025

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/385 E., 2024/1148 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 21. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/355 E., 2022/541 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı-karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı arsa sahibi arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, müvekkiline verilecek taşınmazların belirlendiği ve 2 adedinin iskana bırakılarak diğerlerinin hangi aşamada verileceğinin açık şekilde kararlaştırıldığını, iskân için başvuru yapılmakla pandemi nedeniyle prosedürlerin devam ettiğini, bu kapsamda müvekkilinin üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmesine rağmen müvekkiline devredilmesi gereken 1 no.lu bağımsız bölümün 1/2 si 25, 26, 27 ve 28 no.lu bağımsız bölümlerin devredilmediğini, davalının ihtarname ile uyarılmasına rağmen devirlerin yapılmadığını, uğranılan zarar nedeniyle hakların saklı tutulduğunu, belirtilen nedenlerle davalı adına kayıtlı olan 1 no.lu bağımsız bölümün 1/2 si, 25, 26, 27 ve 28 no.lu bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiş, 17.06.2022 tarihli tam ıslahı ile iskana bırakılan 27 ve 28 no.lu bağımsız bölümler için sehven talepte bulunulduğunu beyanla davalı adına kayıtlı olan 1 no.lu bağımsız bölümün 1/2 si, 25 ve 26 no.lu bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap ve karşı dava dilekçesinde; yüklenici tarafından, sözleşmeye aykırı olarak müvekkiline ait bağımsız bölümlerde ucuz malzemeler kullanıldığını, eksik ve kusurlu imalâtlar yapıldığını, teslimde gecikildiğini, 8 ay geç ruhsat alındığını, halen iskânının alınmadığını, müvekkiline düşen dairelerin sözleşmeye göre teslim tarihi olan 07.10.2020 tarihinden satıldıkları tarihe kadar kira kayıplarının olduğunu, müvekkiline ait 2 no.lu dairenin salon ortasından kolon/kiriş geçirilmesi nedeniyle dairenin değerinin düştüğünü ve yine bu dairenin 3+1 yerine 2+1 inşa edilmesi nedeniyle zarara uğranıldığını, sözleşmeye göre her katta 3 daireden 27 daire inşa edileceğinin kararlaştırılmasına rağmen depo sığınak olacak kısma fazladan 2+1 daire inşa edilerek bunun yüklenici adına yapıldığını, fazladan çıkan daireye isabet eden hissenin müvekkiline verilmesi gerektiğini, taraflar arasında resmi yapılan sözleşmenin oldu bittiye getirildiğini, müvekkilinin bunu ancak inşaatın tamamlandığında farkettiğini beyan ederek davacının davasının reddine karar verilmesi ve fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla; kira alacağı için 30.000,00 TL, müvekkiline ait bağımsız bölümler ve ortak alanlardaki ayıplı imalâtlar nedeniyle 5.000,00 TL, müvekkiline ait bağımsız bölümlerin ayıplı imal edilmesi nedeniyle 5.000,00 TL, sonradan inşa edilen 2+1 dairenin arsa payı nispetinde müvekkiline ait olacak kısmı için 10.000,00 TL’nin yasal faizi ile karşı davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında düzenlenen arsa paylı karşılığı inşaat sözleşmesine göre davacı yüklenici davalı arsa sahibine karşı iskan ruhsatı alma şartı haricindeki tüm edimlerini yerine getirdiğinden dava konusu 1 numaralı bağımsız bölümün 1/2 hissesi ile 25 ve 26 numaralı bağımsız bölümlerin devrini davalıdan talep edebileceği, binanın inşaat ruhsatının 13.09.2019 tarihinde alındığı, buna göre davacı yüklenicinin uhdesi altındaki binayı sözleşmeye göre 13.09.2019 ruhsat tarihinden itibaren 18 ay ve 3 aylık ek süre dahil 21 ay içinde 13.06.2021 tarihine kadar tamamlayarak, bağımsız bölümleri davalı arsa sahibine teslim etmesi gerektiği, dava konusu taşınmazların davalı karşı davacı arsa sahibine fiilen hangi tarihte teslim edildiğine dair bilgi ve belge sunulmadığı, ancak davalı arsa sahibinin bağımız bölümleri tespit edilen 13.06.2021 teslim tarihinden önce sattığından karşı davalı yükleniciden geç teslim nedeniyle tazminat talep edemeyeceği, gerek karşı davacıya ait bağımsız bölümlerde ve gerekse binanın ortak yerlerinde eksik imalât belirlenmediği, davacı arsa sahibinin de içinde bulunduğu kat malikleri tarafından 22.12.2019 tarihinde binanın merkezi ısınma sisteminden kombili sisteme geçişi için karar alındığı ve yükleniciye bu konuda yetki verildiği, taraflar arasında yapılmış bulunan sözleşmede binaya jeneratör konulacağına dair bir hüküm mevcut olmadığı, belirtilen nedenlerle karşı davacı arsa sahibinin, bağımsız bölümlerde ve binanın ortak yerlerinde eksik imalât bulunduğu yönündeki talebinin yerinde olmadığı, 2 numaralı dairenin salon tavanından geçen kirişin binanın statiği gereği yapılmış bir kiriş olup, betonarme projesinin belediye tarafından onaylandığı salon duvarına yakın bir yerden geçmesi nedeniyle salonda herhangi bir sıkıntı ve değer düşüklüğü yaratmadığı, açıklanan nedenlerle karşı davacının değer kaybı nedeniyle alacak talebinde bulunamayacağı, sözleşmenin “yapılacak olan özellikler” bölümünde 41. maddesinde, binanın 28 daireli olacağının belirtildiği, ayrıca sözleşme eki paylaşım krokisinde bodrum kattaki 2+1 dairenin müteahhide ait olacağının yazılı olduğu, yüklenicinin binada fazladan daire yapmadığı anlaşıldığından, karşı davacının alacak talebinde bulunamayacağı gerekçeleriyle davanın kabulüne karşı davanın reddine karar vermiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı karşı davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı karşı davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı karşı davacı vekili temyiz dilekçesinde; diğer arsa sahibi ile en son sözleşmenin 07.08.2018 tarihinde yapıldığı halde sürenin geç alınan ruhsat tarihinden başlatılmasının hatalı olduğu, buna göre teslimi gereken en geç tarihin 07.10.2020 olması gerektiği ve bu tarihin satış tarihlerinden önce olduğu, eksik ve ayıplı işlere dair raporun denetime elverişli olmadığı, sözleşmeye aykırı cins ve nitelikte malzemeler kullanılması nedeniyle doğan zararlar için değerlendirme yapılmadığı, değer farkı ve tespitte bulunmadığı, raporun denetime elverişli olmadığı, 2 no.lu dairenin salon ortasından geçen kolonun dairenin değerine etki etmediği tespitinin kabul edilemeyeceği, bilirkişilerce 2 numaralı dairenin 3+1 yerine sözleşmeye aykırı olarak 2+1 yapılması nedeniyle doğan zararın değerlendirilmediği, bilirkişilerin dairelerin rayiç değerini düşük hesapladığı hangi emsallere göre belirlediğinin açıklanmadığı, bilirkişiler hakkında suç duyurusunda bulundukları, kararın bozulması gerektiği beyan edilmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, asıl davada yüklenicinin arsa payı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil talebi, karşı davada arsa sahibinin kira alacağı, ayıplı ve eksik imalât nedeniyle alacak talebi istemine ilişkindir.

Yüklenici şirket ile davalı karşı davacı arsa sahibi ve dava dışı arsa sahibi … arasında 07.08.2018 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmiş, yüklenici arsa sahiplerine ait taşınmazda 28 daireden oluşan binayı inşa etmeyi taahhüt etmiş, taraflara ait olacak bağımsız bölümler ve yükleniciye ait olacak bağımsız bölümlerin satışına dair kademeli ferağ hususunda taraflarca anlaşma sağlanmıştır.

) Taraflar arasındaki 07.08.2018 tarihli sözleşmenin inşaat süresi başlıklı bölümünde; tüm arsa sahipleri ile yapılacak sözleşmeden sonra sözleşme tarihinden itibaren kanuni engellemeler hariç 5 ay içinde projeler hazırlanarak inşaat ruhsatının alınacağı, ruhsat tarihinden itibaren 18 ay içeresinde inşaatın tamamlanarak dairelerin arsa sahiplerine teslim edileceği, teslim olmaması halinde 3 ay ek süre verileceği, bu sürede de teslim edilmemesi halinde ise yüklenicinin arsa sahiplerine ait her bir daire için emsal kira bedeli üzerenden kira bedeli ödeyeceği kararlaştırılmıştır.

Mahkemece davalı arsa sahiplerine ait olacağı kararlaştırılan bağımsız bölümlerin teslim tarihi yönünden 25.04.2022 tarihli bilirkişi raporu tespitine göre karar verilmiş olup, düzenlenen raporda yapılan sözleşme hükmü kapsamında tüm arsa sahipleri ile yapılan sözleşmeler bulunmadığından ve taraflar arasındaki 07.08.2018 tarihli sözleşmenin son sözleşme olup olmadığı tespit edilemediği belirtilerek, teslim süresi yönünden taraflar arasındaki sözleşmenin değil, 13.09.2019 ruhsat tarihinin esas alındığı ve ruhsat süresine 18+3 olmak üzere 21 ay eklenerek yapılan hesaplamaya göre belirlenen 13.06.2021 tarihinin teslim tarihi olduğu tespiti yapılmıştır. Mahkemece de bilirkişi tarafından belirlenen 13.06.2021 tarihi teslim tarihi kabul edilerek karar verilmiştir.

Ancak inşaat süresine dair ilgili sözleşme kapsamında hesap yapılabilmesi için, yüklenici tarafından diğer arsa sahipleri ile yapılan sözleşme bulunup bulunmadığının araştırılması, taraflara sözleşme olması halinde sunulması için süre verilmesi, başkaca sözleşme bulunmadığının tespit edilmesi halinde taraflar arasındaki sözleşmeye göre hesaplama yapılması ve neticede oluşacak duruma göre değerlendirme yapılmak suretiyle karar verilmesi gerekmesine rağmen eksik inceleme ve değerlendirme ile karar verilmiş olması doğru olmamış kararın bozulması gerekmiştir.

) Mahkemece karşı davacı arsa sahibinin kira tazminatı talebi yönünden, karşı davacı arsa sahibinin bağımsız bölümleri, tespit edilen 13.06.2021 teslim tarihinden önce sattığı, bu nedenle karşı davalı yükleniciden geç teslim nedeniyle tazminat talep edemeyeceği kabul edilerek talebin reddine karar verilmiştir.

Ancak Dairemiz uygulamalarına göre, arsa sahibi sözleşmeden kaynaklanan tüm haklarını bağımsız bölümleri satın alan kişilere temlik etmiş ise kira kaybından kaynaklanan alacak talep edemeyeceği kabul edilmektedir. Şayet arsa sahibi sözleşmeden kaynaklanan tüm haklarını temlik etmemiş ise gecikme nedeniyle satış tarihine kadar olan gecikme tazminatı ( kira ) talep edebilecektir.

İzah edilen nedenle, mahkemece 1 no.lu bölümde açıklanan şekilde karşı davacı arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin teslim edilmesi gereken tarih belirlendikten sonra, sözleşmeden kaynaklanan tüm hakların bağımsız bölümleri satın alan kişilere temlik edilmediğinin de anlaşılmasına göre satış tarihine kadar olan dönem için gecikme tazminatı talep edilebileceğinden, mahkemece açıklanan hususular gözetilmeksizin karar verilmiş olması doğru olmamış kararın bozulması gerekmiştir.

) Karşı davacı arsa sahibinin eksik ve ayıplı işler talebi yönünden dosyadan alınan rapor ve ek rapor, taraflar arasındaki sözleşmenin yapılacak özellikler başlıklı bölümünün 8, 11, 14, 16, 19 ve 30. maddeleri yönünden hatalı ve eksik tespitler içermesine ve karşı davacı arsa sahibinin raporlara karşı itirazda bulunmuş olmasına rağmen başka bir bilirkişiden rapor alınmaksızın hüküm kurulması doğru olmamıştır.

Yine zemin katta yapılacak 2+1 ve 3+1 dairelerin davalı arsa sahibine ait olacağı kararlaştırılmış olup, kottan yükseklik aldığı ve 1. kat pozisyonuna geçtiği beyan edilen dairenin 3+1 yerine 2+1 inşa edilerek zarara uğranıldığı beyan edilmiş olmakla birlikte rapor ve ek raporda bu hususta bir inceleme yapılmaksızın eksik tespit içeren bilirkişi raporuna itibar edilmek suretiyle karar verilmesi doğru olmamıştır.

Açıklanan hususlar gözetilerek yeni bir bilirkişi heyetinden karşı davacının taleplerini değerlendirecek ve denetime elverişli rapor alındıktan sonra bir karar verilmesi gerekmesine rağmen yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış kararın bozulması gerekmiştir.

) Mahkemece asıl dava yönünden, davacı yüklenicinin davalı arsa sahibine karşı iskan ruhsatı alma şartı haricindeki tüm edimlerini yerine getirdiğinden bahisle taraflar arasındaki sözleşme gereği davacı yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan dava konusu ve davalı arsa sahibi adına kayıtlı bağımsız bölümlerin tapu iptal ve tesciline karar verilmiştir.

Ancak, yukarıda açıklanan eksiklikler giderildikten sonra arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin edimlerini ifa ya da ifa yerine tazminat ödenmek suretiyle giderildikten sonra hakettiği tapuların verilmesi gerekir. Mahkemece karşı davadaki taleplerle ile ilgili yukarıda izah edilen eksiklikler tamamlanıp karara bağlanmadan asıl davada tapu iptal tescil talebinin kabulü doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

Belirtilen nedenlerle asıl dava ve karşı davada, davalı karşı davacı lehine kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının asıl davada davalı-karşı davada davacı lehine BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.