Kira Hukuku – Tahliye Taahhütnamesi, Şartları, Tahliye süreci

Kira Hukukunda Tahliye Taahütnamesi: Bilinmesi Gerekenler

Kiracı ve ev sahibi ilişkileri, hayatın içinden gelen, zaman zaman hukuki uyuşmazlıklara konu olan önemli bir alandır. Bu ilişkide en çok tartışma yaratan konulardan biri de kiracının taşınmazı tahliyesidir. İşte tam bu noktada devreye giren tahliye taahhütnamesi, hem kiraya veren hem de kiracı açısından kritik bir belge niteliğindedir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği, tek taraflı bir beyanıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi, bu mekanizmayı, “belli bir tarihte boşaltmayı taahhüt eden kiracı boşaltmazsa, kiraya veren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir” şeklinde düzenlemiştir

​İlgili kanun maddesinde de görüleceği üzere tahliye taahhütnamesi imzalayan kiracı, belirlenen tarihte taşınmazı boşaltmakla yükümlüdür. Aksi halde kiraya veren bir aylık yasal süre içerisinde icra takibi başlatabilecektir. Bazı durumların tespiti halinde kiracı tahliye taahhüdü imzalamış olsa dahi bu tahliye taahhütnamesi iptal edilebilecek ve geçersiz sayılabilecektir.

GEÇERLİ BİR TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İÇİN GEREKLİ ŞARTLAR

Her yazılı belge gibi tahliye taahhütnamesinin de geçerli sayılabilmesi için bazı hukuki şartları taşıması gerekir. Aksi takdirde, ev sahibi bu belgeye dayanarak kiracıya yönelik tahliye işlemini gerçekleştiremeyebilir. Geçerli bir Tahliye Taahhütnamesi için şartlar şöyledir:

Kiracının İrade Serbestliği: Taahhüt, kiracının serbest iradesiyle verilmelidir. Zorla, baskıyla ya da aldatılarak imzalatılan taahhütnameler geçersizdir.

Kira Sözleşmesinden Sonra İmzalanmış Olmalı: Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra düzenlenmelidir. Aynı anda ya da öncesinde imzalatılan taahhütnameler, Yargıtay içtihatlarına göre geçerli kabul edilmez.

Belirli ve Açık Tahliye Tarihi: Taahhütnamede, taşınmazın ne zaman boşaltılacağı açık ve kesin bir şekilde belirtilmelidir. Belirsiz veya muğlak ifadeler, belgenin geçersizliğine yol açabilir.

Kiracı Tarafından Bizzat İmzalanmalı: Taahhüt, kiracının kendisi tarafından imzalanmalı ve tercihen el yazısıyla yazılmalıdır. Vekâleten imzalanan taahhütnameler, geçerlilik açısından sorun yaratabilir.

EV SAHİBİ/KİRAYA VEREN BU BELGEYE DAYANARAK NE YAPABİLİR?

Ev sahibi/kiraya veren, geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracının taşınmazı belirlenen tarihte boşaltmaması hâlinde Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 352/1 uyarınca iki temel hukuki yola başvurabilir. Aşağıda bu yollar, uygulamadaki işleyişiyle birlikte açıklanmıştır:

A. İLAMSIZ TAHLİYE TAKİBİ BAŞLATMAK (İCRA TAKİBİ YOLUYLA TAHLİYE):
Ev sahibi, tahliye taahhütnamesi tarihine rağmen taşınmaz boşaltılmamışsa, bu taahhütnameye dayanarak ilamsız tahliye takibi başlatabilir. Bu takip, 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu’nun 272 ve devamı maddelerinde düzenlenen “kiralanan taşınmazların tahliyesine ilişkin ilamsız takip” yoludur. 

Şartları:
Tahliye taahhütnamesi yazılı ve geçerli olmalı,
Tahliye tarihi açıkça belirtilmeli,
Takip, tahliye tarihinde itibaren bir ay içinde başlatılmalıdır.  (TBK m. 352/1).

Usul:
Kiraya veren, Avukatı aracılığıyla yetkili icra dairesine başvurarak “tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız tahliye” talebinde bulunur.
İcra dairesi, kiracıya tahliye emri gönderir.
Kiracı, 7 gün içinde tahliye taahhütnamesine itiraz etmezse, takip kesinleşir ve taşınmaz tahliye edilebilir.
Kiracı süresinde itiraz ederse, bundan sonraki aşamada süreç daha teknik ve hukuki donanım isteyen bir aşamaya evrilmektedir. Zira ev sahibi bu itirazın iptali veya kaldırılması için İcra Hukuk mahkemesine başvurmalıdır.

B. SULH HUKUK MAHKEMESİNDE TAHLİYE DAVASI AÇMAK
Ev sahibi, geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayanarak doğrudan tahliye davası da açabilir. Bu yol da TBK m. 352/1’e dayanır.

Şartları:
Tahliye taahhütnamesi yazılı olmalı,
Taahhüt edilen tahliye tarihi kesin olarak belirtilmiş olmalı,
Dava, tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır

Usul:
Avukatınız aracılığıyla Sulh hukuk mahkemesine hitaben tahliye davası açılabilir.
Davacı (ev sahibi), geçerli tahliye taahhütnamesini delil olarak sunar.
Mahkeme, belgede sahtecilik, irade fesadı, tarih eksikliği gibi geçersizlik nedenlerini inceler.
Geçerli bulunması hâlinde, kiracının tahliyesine karar verilir.
Karar kesinleşince icra yoluyla tahliye işlemi yapılabilir.

Bu anlamda şu önemli hususu belirtmek gerekir ki Yargıtay kararları taahhüt edilen tarihten itibaren bir aylık süre geçtikten sonra açılan tahliye davasının süre yönünden dinlenemeyeceği yönündedir.

Tahliye talebinde yönelik başvurulan her iki yöntemde de belge geçerliyse ve şartlar yerine getirildiyse, mahkeme kiracının tahliyesine karar verir.

KİRACILAR VE EV SAHİPLERİ NELERE DİKKAT ETMELİ?

KİRACI AÇISINDAN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR:
Kiracının, tahliye taahhütnamesini imzalarken özellikle şu hususlara dikkat etmesi gerekir:

İmzalama Tarihi: Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra ve kiracının taşınmazı fiilen kullanmaya başlamasından sonra düzenlenmelidir. Aksi takdirde, Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre bu belge geçerli bir irade beyanı olarak kabul edilmez. Çünkü kira sözleşmesi imzalanmadan ya da kiralanan henüz teslim alınmamışken verilen taahhütlerde, kiracının özgür iradesiyle hareket edip etmediği tartışma konusudur.

Tarihsiz Belge İmzalanmamalıdır: Uygulamada kiracılara tarihsiz olarak imzalatılan tahliye taahhütnameleri, sonradan kiraya verenin keyfi şekilde tarih eklemesi suretiyle kullanılmakta ve bu durum ciddi hak kayıplarına yol açmaktadır. Bu nedenle kiracının, belgeye tarih yazılmadan imza atmaması büyük önem arz eder.

İrade Fesadı Halleri: Belgenin baskı, tehdit, aldatma gibi irade fesadı durumlarında imzalanması hâlinde, kiracı bu durumu somut delillerle ispatlamak suretiyle belgenin geçersizliğini ileri sürebilir. Ancak ispat yükü kiracıdadır ve genel soyut iddialar geçersizlik için yeterli kabul edilmez.

B. KİRAYA VEREN AÇISINDAN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR:
Kiraya verenin, ileride tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiracıyı tahliye etmek istemesi hâlinde, şu hususlara riayet etmesi gereklidir:

Taahhüt Kira Sözleşmesinden Sonra Alınmalıdır: Kiraya verenin kira sözleşmesinin imzalandığı gün veya öncesinde kiracıdan tahliye taahhüdü alması, belgeyi geçersiz hâle getirir. Bu nedenle, taahhütname kira sözleşmesinden sonra ve tercihen birkaç hafta veya ay sonra düzenlenmeli, belgenin üzerindeki tarih açıkça yazılmalı ve imzalayanın bizzat kiracı olduğu tereddütsüz anlaşılmalıdır.

Noter Tasdiki Zorunlu Olmasa da Faydalıdır: Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için noter onayı zorunlu değildir. Ancak noter huzurunda alınan tahliye taahhütleri, irade fesadı iddialarının önüne geçmek açısından ispat gücünü artırır ve uygulamada daha sağlam bir dayanak sunar.

Tahliye Talebi İçin Süreler Hassastır: Kiracı, taahhüt ettiği tarihte evi boşaltmamışsa, kiraya veren tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmalıdır. Bu süre hak düşürücü olup geçirilmesi hâlinde tahliye taahhüdüne dayanılarak tahliye sağlanamaz.

Uygulamada en sık yapılan hatalardan biri, kira sözleşmesiyle aynı tarihte düzenlenen tahliye taahhütnameleridir. Yargıtay’ın istikrar kazanmış kararlarında, bu tür belgelerin geçersiz olduğu ve kiracının serbest iradesiyle hareket etmediğinin kabul edildiği görülmektedir. Ayrıca taahhütnamede bulunan tarih, “belirsiz” veya “şarta bağlı” ifadeler içeriyorsa, bu da tahliye talebinin reddine sebep olabilir.

Belirtilen nedenlerle her iki taraf da belgeyi dikkatlice okumalı, gerektiğinde hukuki destek almalıdır.

GÜNCEL YARGITAY KARARLARIYLA UYGULAMA

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ, E. 2024/4052 – TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ
“Kira sözleşmesi, 15.05.2022 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli olup, davalı kiracı 16.05.2022 tarihinde düzenlenen taahhütname ile kiralananı 15.05.2023 tarihinde tahliye etmeyi taahhüt etmiştir. Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir. Somut olayda; tahliye taahhütnamesi 16.05.2022 tarihinde düzenlenmiş olup, düzenleme tarihi itibariyle kiracılık ilişkisi mevcuttur. Davalı, tanzim tarihinin belgeye sonradan yazıldığını ve gerçeği yansıtmadığını ileri sürmüş ise de, bu iddiasını aynı ispat gücüne haiz başka bir belge ile kanıtlamakla yükümlü olan davalı bu yönde bir delil sunmamıştır. Mahkemece belirtilen bu yönler nazara alınmaksızın yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan, Adalet Bakanlığının bu yöne ilişkin kanun yararına temyiz talebinin kabulü gerekir.”

YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ 2014/9368 E. , 2014/10385 K.
“6098 sayılı TBK’nun 352. maddesine göre; taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya veren durumunda olmayan malikin dava hakkı yoktur. Ancak yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir. Taahhüt nedeniyle açılacak tahliye davasının taahhüt edilen tarihten başlayarak bir (1) ay içinde açılması veya bu süre içinde taahhüde dayalı olarak icra takibi yapılmış olması gerekir. Daha önce kiracıya bildirilen tahliye iradesinin süre koruyucu niteliği yoktur.”

YARGITAY KARARI – HGK., E. 2017/975 K. 2021/1108 T. 28.9.2021
“Davalı vekili, davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını.. davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön şartı olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş ise de yukarıda da belirtildiği üzere TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu durumda mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”

PRATİK ÖNERİLER

Kiraya veren olarak:

Taahhüdü kira sözleşmesinden sonra ayrı bir düzenlemeyle alın. Noter huzurunda düzenlemek bağımsız delil sağlar. Cezai şart ve tazminat hükümleriyle belgeyi güçlendirin.

Kiracı olarak:

Taahhütnameyi aceleyle imzalamayın; koşulları net olmadığı sürece imzalamayın. Baskı veya zorlama iddiası varsa mutlaka kayıt altına alın. İster kiracı ister ev sahibi olun, bu süreçte mutlaka hukuki destek alın; hatalı düzenlemeler, uzun ve masraflı süreçlere neden olabilir.

SONUÇ

Tahliye taahhütnamesi, kira ilişkisinin sona erdirilmesinde hızlı ve etkili bir çözüm sunar. Doktrinin genel kabulü, bu belgenin borçlandırıcı bir taahhüt olduğunu ve kira sözleşmesinden ayrı olarak düzenlenmesi gerektiğini vurgular. Yargıtay kararları ise geçerlilik şartlarının titizlikle işletilmesini öngörmekte, ceza koşulu eklenebileceğini ve yeni malike devredilebileceğini doğrulamaktadır. Yanlış veya eksik düzenleme durumunda tahliye süreci uzayabilir, itirazlarla meşgul olabilir.

AVUKATINIZ BU SÜREÇTE ŞUNLARI YAPABİLİR:

Taslak tahliye taahhütnamesi hazırlayarak hukuki incemesini sağlar,
Kira sözleşmesinden ayrı tarihli ve noter tasdiki ile düzenlenmesini sağlar,
Cezai şart ve tazminat hükümleriyle belgeyi güçlendirir,
Yargıtay içtihatlarını göz önünde bulundurarak risk analizi yapar.

Hukuki destek almak, hak kaybı yaşamanızı önler ve süreçleri hızlandırır. Aygüneş Hukuk Bürosu olarak Kuşadası’nda ve diğer bölgelerde başarılı bir kadroyla hizmet vermekte olup; Kira Sözleşmesi, Tahliye Taahhütnamesine dayalı tahliye davası ve icra takibi, Kiracı-Kiraya veren ilişkisine dayalı sorunlarınızı çözüme kavuşturmanız aşamalarında, Av. Mehmet AYGÜNEŞ liderliğinde hukuki destek sağlamaktayız.