T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi
Esas: 2014/6270
Karar: 2015/3438
K.T.: 07.04.2015
- KİRA UYARLAMA DAVASI
- KİRA BEDELİNİN TESPİTİ
- SÖZLEŞMEYE BAĞLILIK KURALI
- HAK VE NESAFET KURALLARI
- KİRA BEDELİNİN BRÜT YERİNE NET OLARAK TESPİTİ
ÖZET: Dava, aylık 250.00 TL olan kira parasının günün şartlarına uyarlanarak tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece; kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgede kira bedelini etkileyen gelişmeler gibi değişiklikler, emsal kira bedelleri, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar araştırılıp, değerlendirilerek, sonuçta işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacılar aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde kiracının ne miktar kira bedelinden sorumlu olacağının belirlenmesi, böylece sözleşmedeki kira bedelinin, tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hak ve nesafet kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde brüt olarak belirlenmesi, aksi halde ise davanın reddine karar verilmesi gerekirken, sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin açıklanan kural ve yöntemler gözetilmeden, eksik inceleme ile hazırlanan rapor uyarınca kira bedelinin brüt yerine net olarak tespitine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin uyarlanması davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, aylık 250.00 TL olan kira parasının günün şartlarına uyarlanarak tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile 2013 yılı aylık kira bedelinin 700 TL olarak tespitine karar verilmesi üzerine hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacılar dava dilekçesinde; Davalı ile aralarında 01.05.2011 başlangıç tarihli aylık 1.000 TL bedelli sözlü kira sözleşmesi yapıldığını, daha sonra davalı-kiracı tarafından vergi dairesine verileceği belirtilerek 15.05.2011 başlangıç tarihli ve 250 TL bedelli kira sözleşmesinin imzalandığını, davalının verginin düşük olması için kira bedelini düşük gösterdiğini ancak kira bedelinin 1.000 TL olarak ödeneceğini belirttiğini ve 6 ay boyunca aylık 1.000 TL üzerinden kira ödediğini ancak sonrasında aylık 250 TL kira bedeli ödemeye başladığını, fırın olarak açılacak işyerlerinin şartların ağırlaşması nedeniyle rayiç kira bedellerinde önemli artışlar meydana geldiğini ve Isparta’da benzer emsal kira bedellerinin 1.200-1.500 TL arasında olduğunu belirterek bilirkişi tarafından belirlenecek kira bedelinin belirlenmesini talep istemiştir. Davalı taraflar arasında sözlü kira sözleşmesi olmadığını 15.05.2011 tarihli kira sözleşmenin geçerli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa) ilkesi, hukukumuzda da kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, kararlaştırılan edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.
Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında olan denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hâsıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık sözleşmenin değişen şartlara uydurulması ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.
Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette değişmişse artık taraflar akitle bağlı tutulmazlar, değişen koşullar karşısında TMK. nun 2. maddesi uyarınca sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkânı hâsıl olur. Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir. Akit yapılırken öngörülemeyen değişikliklerin borcun ifasını güçleştirmesi halinde “işlem temelinin çökmesi” gündeme gelir. İşlem temelinin çöktüğünü kabul eden hâkim; duruma göre, alacaklı lehine borçlunun edimini yükseltmeye, borçlu lehine (onun tamamen veya kısmen) akit yapıldığı andaki dengeyi sağlayacak biçimde, edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar vermek suretiyle sözleşmeyi değişen şartlara uydurur.
Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak (uyarlama) hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı takdirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir. Bazen de sözleşmede olumlu ve olumsuz intibak (uyarlama) kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek TMK. nun 2/2 maddesi hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması manasına gelebilir. Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir isabetsizlik çıkmışsa uyarlama yine yapılmalıdır. İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak TMK.nun 1, 2 ve 4.maddelerinden yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur. Değişen durumların, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması halinde, taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından, sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk, sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur (TMK md. 1). Bu yönteme o sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denilir. Uyarlama daha çok ve önemli ölçüde uzun ve sürekli borç ilişkilerinde söz konusu olur.
Sözleşmeye bağlılık ve saygı esastır. Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan “irade özgürlüğü”, “sözleşme serbestliği” ve “sözleşmeye bağlılık” ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale (uyarlama) müessesesi, istisnai, tali (ikinci derecede) ve yardımcı niteliktedir.
Sözleşmeye müdahale için, gerekli olan esaslara gelince; Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilir nitelikte olmamalı veya olaylar öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir.
Sözleşmeye bağlılık esas olduğundan, uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak düşünülmelidir. Sözleşmeye yazılan özel hükümler yorumlanıp, bunların taraflara ağladığı hak ve yararlar ile ekonomik değişikliklerin etkileri, kiralananın nitelikleri gibi somut olayın özelliği ile belirlenecek tüm objektif ve sübjektif hal ve koşullar değerlendirilmeli, uyarlama yapılması kanaatine varılırsa, sözleşmedeki intibak boşluğu, hak ve nesafet, doğruluk, dürüstlük kuralları (TMK. 2/1, 4. md) ışığında yasa boşluğunda olduğu gibi TMK. nun 1. maddesindeki yetkiye dayanılarak hâkim tarafından doldurulmalıdır. Sözleşmenin değişen hal ve şartlara intibakını öngören veya görmeyen her türlü karar yukarıda açıklanan esasların, toplanan delillerin ret ve kabul edilen yönlerini, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır. Burada önemle belirtilmesi gereken husus uyarlama davalarına özgü temel kurallar gözetilmeksizin salt kira parasının tesbitine ilişkin davalarda izlenen yöntemlerle, örneğin sadece taşınmazın cinsi, yüzölçümü, bulunduğu mevki, emsal taşınmazların kira bedelleri gibi verilerle intibak boşluğu doldurulup, sözleşme düzeltilemez.
Olayımızda ise mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazın niteliği, konumu değerlendirilerek emsal kira bedellerinden hareketle kira bedelinin tespit edildiğinin belirtildiği anlaşılmaktadır. Ancak taraflarca emsal kira sözleşmeleri sunulmadığı bilirkişi tarafından da emsal sözleşme sunulmadığı ve uyarlamaya ilişkin yukarıda belirtilen kurallar doğrultusunda bir inceleme yapılmadığı görülmektedir. Bu haliyle kira tespitine ilişkin esas ve usullere göre hazırlanan raporun, kira bedelinin uyarlanması talebi hakkında verilen hükme esas yeterli araştırmayı içermediği ortadadır.
Buna göre, yukarıda açıklanan sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin kural ve yöntemlerin ışığı altında mahkemece; yerinde uygulama yapılıp, uzman bilirkişiler düşüncesinden de yararlanmak suretiyle, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgede kira bedelini etkileyen gelişmeler gibi değişiklikler, emsal kira bedelleri, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar araştırılıp, değerlendirilerek, sonuçta işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacılar aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde kiracının ne miktar kira bedelinden sorumlu olacağının belirlenmesi, böylece sözleşmedeki kira bedelinin, tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hak ve nesafet (TMK 2/1, 4. md) kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde brüt olarak belirlenmesi, aksi halde ise davanın reddine karar verilmesi gerekirken, sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin açıklanan kural ve yöntemler gözetilmeden, eksik inceleme ile hazırlanan rapor uyarınca kira bedelinin brüt yerine net olarak tespitine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Kabule göre de; davacılar tarafından usulüne uygun olarak açılmış bir alacak davası olmadığı halde, karar duruşmasında davacıların talebi doğrultusunda 3.500 TL kira bedelinin davalıdan alınarak davacıya verilmesi şeklinde hüküm tesisi de doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 07.04.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Bize WhatsApp'tan ulaşın